بررسی عوامل کالبدی و سیاسی موثر بر تغییر کاربری اراضی شهرستان محمودآباد

مقدمه و ضرورت مسئله

رابطۀ انسان و طبیعت قبل از انقلاب صنعتی همواره متعادل بوده است؛ اما هرچه انسان بیشتر از ابزارهای پیشرفته و فناوری‌های پیچیده در سراسر کرۀ خاکی بهره‌مند شد، این رابطۀ معرفت‌شناسانه بین انسان و طبیعت رو به بی‌تعادلی و دوگانگی نهاد. بدین ترتیب انسان‌ها در 300 سال اخیر تقریباً از 15 تا 19 میلیون کیلومترمربع از چمنزارها و دشت‌های جهان به شکل‌های مختلف بهره‌برداری کرده‌اند؛ همچنین 11 تا 17 میلیون کیلومترمربع از جنگل‌های دنیا از بین رفته است و در حال حاضر نیز هرساله 146/0 میلیون کیلومترمربع در مقیاس جهانی از بین می‌رود (Goldewijk & Ramankutty, 2014).

مقولۀ تغییر کاربری در کشورهای درحال‌توسعه به‌دلیل ضعف مدیریت و درهم‌ریختگی ساختار سیاسی و اقتصادی اهمیت بیشتری دارد (Long and Ulgiati, 2017). رشد سریع اقتصادی و درنتیجه رشد شتاب‌زدۀ کانون‌های شهری، بی‌تعادلی فضایی، فساد اداری و سیاسی و ضعف شفافیت، ضعف مشارکت شهروندان در فرایند تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری، سیاست‌های نادرست دولت‌ها و نبود نظارت کافی ازجمله عواملی است که منجر به تشدید روند تغییرات کاربری اراضی می‌شود (Rattykone and et al, 2016). بی‌توجهی به روند تغییرات شدید کاربری اراضی ممکن است به مسائل متعدد زیست‌محیطی و اجتماعی منجر شود؛ این مسائل شامل تهدیدهای ناشی از تغییرات آب‌وهوایی، جنگل‌زدایی، بیابان‌زایی و به‌طور کلی از دست دادن تنوع زیستی است. در چنین وضعیتی پایداری زمین به موضوع تحلیلی و سیاسی مهمی مبدل می‌شود (Finco and Nijkamp, 1997: 57).

آگاهی از نسبت کاربری‌ها و نحوۀ تغییرات آن در گذر زمان یکی از مهم‌ترین موارد در برنامه‌ریزی‌هاست. با اطلاع از نسبت تغییر کاربری‌ها در گذر زمان می‌توان تغییرات آتی را پیش‌بینی کرد و اقدامات لازم را انجام داد (فیضی‌زاده و میررحیمی، 1387). از مساحت 165 میلیون هکتاری ایران حدود 51 میلیون هکتار (حدود 33 درصد) زمین قابل‌کشت است و از این مقدار نیز فقط 18/6 میلیون هکتار در روند تولید محصولات زراعی استفاده می‌شود. بر اساس این محاسبات حدود 11 درصد از زمین‌های قابل‌کشت در ایران در چرخۀ تولید قرار دارند؛ همچنین باید افزود حدود 80 درصد از مساحت کشور را مناطق خشک و نیمه‌خشک تشکیل داده است. در این میان سرانۀ زمین کشاورزی برای هر ایرانی 2400 مترمربع یعنی یک‌چهارم هکتار است. صیانت از این فضاها و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به فضاهای مسکونی، ویلاها، جاده‌ها، تأسیسات صنعتی و... در کنار حفظ توان اکولوژیکی و تولیدی آن‌ها و همچنین مدیریت پایدار اراضی زراعی و باغی روزبه‌روز دشوارتر می‌شود و تغییر کاربری آن‌ها علی‌رغم احتیاج شهرها و روستاها به فضاهای سبز، به‌ویژه در اطراف کلان‌شهرها، به‌صورت انفجاری و مستمر در حال وقوع است (امیرنژاد،1392: 48).

استان مازندران به‌دلیل قرارگرفتن در نوار ساحلی، تراکم جمعیت نسبتاً زیاد، میزان زیاد مهاجران فصلی و دائمی، شرایط مساعد طبیعی و فرهنگی، واحدهای صنعتی متعدد و سیل عظیم ساخت‌وساز در طول سال‌های اخیر، میزان تغییرات کاربری اراضی را شدت داده است. تحقیق میرزایی و همکاران (1392) حاکی از افزایش تعداد لکه‌های انسان‌ساخت و کاهش تعداد لکه‌های طبیعی است؛ به‌طوری که در طول یک دورۀ 26ساله (63-89) تعداد لکه‌های توسعۀ مسکونی 46/25 و جاده‌ها 63/15 درصد رشد داشته‌؛ در حالی که تعداد لکه‌های جنگل 53/33 درصد و منابع آب سطحی 93/23 درصد کاهش یافته است.

شهرستان محمودآباد به‌دلیل قرارگرفتن در مجاورت سواحل دریای خزر، موقعیت ارتباطی ویژه و چشم‌انداز زیبا در چند دهۀ اخیر دستخوش تغییرات فراوانی در کاربری اراضی به‌خصوص زمین‌های کشاورزی و جنگلی شده است. محقق خود در طول دوران سکونت در این شهرستان از نزدیک شاهد تغییرات شدید کاربری اراضی بوده است که ازجمله تبعات آن می‌توان به آلودگی محیط‌زیست، دگرگونی سبک زندگی و ارزش‌ها، تغییر در شیوۀ معیشت و... اشاره کرد. قرارگرفتن تمام گسترۀ شهرستان محمودآباد در منطقۀ ساحلی از یک سو و مجاورت با شهرستان‌های ساحلی که از کاربری تفرجی اشباع شده‌اند از سوی دیگر، به گرایش وافری به توسعۀ شهرک‌ها و سکونت‌گاه‌های انسانی در این شهرستان منجر شده است. بی‌توجهی به مسئلۀ تغییر کاربری در سطح منطقه می‌تواند بحران‌زا باشد؛ بنابراین ضرورت دارد در چهارچوب معیارهای محیط‌زیستی که ناظر بر پایداری ساختار، فرایندها و عملکردهای بوم‌شناختی است، به این مسئله توجه شود؛ همچنین به‌دلیل جلگه‌ای بودن شهرستان موردنظر و وجود زمین‌های کشاورزی فراوان، برنامه‌ریزی کاربری اراضی در این منطقه ضرورت دارد؛ زیرا ساخت‌وساز در این زمین‌ها همواره متقاضیان زیادی دارد. بی‌تردید، بی‌توجهی به ظرفیت‌ها و مسائل زیست‌محیطی در برنامه‌ریزی‌ها می‌تواند مشکلات فراوانی برای سلامت محیط، پایداری تولید اقتصادی و فعالیت‌های انسانی به دنبال داشته باشد.

همواره در مواجهه با هر پدیدۀ مسئله‌سازی اولین گام شناخت پدیده است؛ بنابراین شناخت و تبیین عوامل مؤثر بر تغییرات کاربری شهرستان محمودآباد می‌تواند به برنامه‌ریزی دقیق‌تر کاربری اراضی بینجامد و توسعۀ پایدار در پی داشته باشد. سؤالات تحقیق عبارت‌اند از:

1. طی سه دهۀ اخیر چند درصد از اراضی کشاورزی شهرستان محمودآباد تغییر کاربری یافته‌اند؟

2. توزیع جغرافیایی تغییر کاربری اراضی کشاورزی شهرستان محمودآباد طی سه دهۀ اخیر چگونه است؟

3. مهم‌ترین عوامل کالبدی و سیاسی - حقوقی تغییر کاربری اراضی کشاورزی در شهرستان محمودآباد کدام است؟

4. نگرش روستاییان به کشاورزی به‌عنوان شغل چگونه است؟

پیشینۀ تحقیق

در سپیده‌دم تمدن، انسان برای به دست آوردن غذا، آب آشامیدنی و لباس چهرۀ زمین را تغییر داد که این تغییرات با تغییر چشم‌انداز و پیامدهایی همراه بوده که در زمانی طولانی استمرار داشته است. فلاسفه یونانی مانند افلاطون^[1] و ارسطو^[2] و فرمانروایان رومی مانند هادریان^[3] گزارش‌هایی مبنی بر فرسایش گیاهان طبیعی و زمین‌های حاصل‌خیز داده‌اند (Blöser and stahl, 2017). کتاب بشر و طبیعت^[4]، نوشتۀ جئورج پرکین مارچ^[5] در سال 1864، یکی از اولین دست‌نوشته‌های جامع برای شناخت تأثیرات مخرب فعالیت بشر بر طبیعت است. از آن زمان به بعد افرادی مانند هنری دیوید تورآ^[6]، جان مویر^[7]، آلدو لوپولد^[8] و راچل کارسون^[9] دربارۀ افزایش تبعات مسائل زیست‌محیطی مطالبی نوشته‌اند.

منطقۀ موردمطالعه و سایر مناطق در استان‌های شمالی به‌دلیل ویژگی‌های خاص طبیعی همواره توجه گردشگران استان‌های دیگر را به خود جلب کرده است؛ همچنین رشد جمعیتی استان‌های شمالی خود دلیل بر افزایش تقاضا و کمبود عرضه در این مناطق بوده که آثاری مانند افزایش قیمت زمین، دلال‌بازی و درنهایت آسیب رساندن به محیط طبیعی را در پی داشته است. به همین علت در چند سال اخیر، بحث و گفت‌وگو در این باره، به‌خصوص در جامعۀ دانشگاهی (رشته‌های محیط‌زیست، جغرافیا، کشاورزی، اقتصاد و ...)، در کانون توجه قرار گرفته است. در جدول (1) تعدادی از پژوهش‌های مرتبط با موضوع پژوهش که در سطح کشور و جهان انجام گرفته است، مشاهده می‌شود.

جدول- 1: تحقیقات انجام‌گرفته درزمینۀ تغییر کاربری اراضی

منبع: نگارندگان، 1394

روش‌شناسی تحقیق

قلمرو جغرافیایی تحقیق

شهرستان محمودآباد با مساحت 8/262 کیلومترمربع (1/1 درصد وسعت استان مازندران) در موقعیت جغرافیایی '11 °52 تا '29 52 طول شرقی و '31°36 تا '41°36 عرض شمالی در مجاورت دریای خزر واقع شده است. این شهرستان از شمال به دریای خزر، از شرق به شهرستان بابلسر، از غرب به شهرستان نور و از جنوب به شهرستان آمل محدود است (دهشور و همکاران، 1392: 157).

شکل- 1: موقعیت جغرافیایی و دهستان‌های شهرستان محمودآباد

این شهرستان دارای اراضی کاملاً هموار و جلگه‌ای و آب‌وهوای معتدل و مرطوب است. بیشترین میزان کاربری اراضی در این شهرستان به کشاورزی اختصاص دارد؛ بدین ترتیب اشتغال غالب در منطقه کشاورزی، از نوع اشتغال در شالیزارهاست. در سال‌های اخیر سهم بخش خدمات نیز افزایش یافته است.

جدول- 2: جمعیت شهرستان، بخش و دهستان‌ها

منبع: مرکز آمار ایران، 1390

دلیل جمعیت زیاد بخش مرکزی، قرارگیری شهر محمودآباد در این بخش است. این شهر در سال 90 حدود 31771 نفر جمعیت داشته و شهر سرخ‌رود که در بخش سرخ‌رود قرار گرفته است، تنها 5921 نفر جمعیت دارد (مرکز آمار ایران، 1390).

مواد و روش تحقیق

این تحقیق ازنظر هدف، کاربردی و از نظر روش، توصیفی-تحلیلی است. روش گردآوری اطلاعات با توجه به ماهیت مطالعۀ حاضر به دو صورت کتابخانه‌ای و میدانی است. در بخش مطالعات کتابخانه‌ای، سوابق مطالعاتی موضوع بررسی شد و از این طریق تعدادی از شاخص‌های مرتبط با عوامل تغییر شناسایی شدند. در مطالعات میدانی که از طریق پرسشنامه صورت گرفته، برای طبقه‌بندی و سازمان‌دهی داده‌ها از طیف 5 گزینه‌ای لیکرت استفاده شده است و به‌منظور کمّی‌سازی متغیرها اعداد صفر، 1، 2، 3 و 4 را به گزینه‌ها داده‌ایم. روایی پرسشنامه را جمعی از استادان دانشگاه تهران تأیید کرده‌اند. مقدار آلفای کرونباخ نیز 90 درصد به دست آمده است. جامعۀ آماری موردنظر شهرستان محمودآباد (با 96 هزار نفر جمعیت) بود و 220 پرسشنامه در سطح آن توزیع شد.

همچنین با هدف شناخت کاربری وضع موجود و بررسی روند تغییرات و توزیع کاربری‌های اراضی، از تصاویر ماهواره‌ای Landsat 8, ETM 2001, TM 1988, MSS 1977 که مربوط به سال‌های 1357، 1368، 1381 و 1394 بوده‌اند استفاده شده است.^[13] نقشه‌های تغییرات کاربری اراضی نیز از طریق این تصاویر و با استفاده از نرم‌افزار ENVI و GIS تصحیح رادیومتریک شده و سپس نقشه‌های تغییر کاربری اراضی از طریق تفسیر ماکسیمم لایک هود در نرم‌افزار ENVI برای سه نوع کاربری اراضی «کشاورزی»، «ساخته شده» و «جنگل‌ها» از هم تفکیک و در مقیاس شهرستان استفاده شده است. با توجه به اینکه در تصاویر ماهواره‌ای، همواره احتمال انواع خطاهای سیستماتیک و غیرسیستماتیک ازنظر تفکیک‌های مکانی، زمانی و طیفی وجود دارد، باید پردازش‌های اولیۀ داده‌های خام با هدف تصحیح هرگونه خطا و اعوجاج رایج از طریق سیستم تصویربرداری یا شرایط اتمسفر در هنگام سنجش صورت گیرد (Jensen, 1986: 54). از آنجا که این تصاویر در ایستگاه گیرنده تصحیح می‌شوند، تصحیح هندسی انجام نشد. برای کاهش تأثیرات اتمسفری تصاویر نیز از روش کلی مبتنی بر کاهش تیرگی ارزش‌های عددی پیکسل‌های تیره^[14] در نرم‌افزار ENVI استفاده شد. این روش از دقت مناسبی برخوردار است و به‌وفور در تحقیقات استفاده می‌شود.

مبانی نظری

زمین واژه‌ای است با معانی بسیار که برحسب نظر و منافع انسانی در زمانی به‌خصوص مفاهیم متفاوتی را در بر می‌گیرد. زمینِ شهری از مهم‌ترین منابع ارزشمند اقتصادی و اجتماعی هر ملت است (صادقیان، 1379: 225). نحوۀ استفاده از زمین و کارکردی که به آن تعلق می‌گیرد کاربری زمین نامیده می‌شود که می‌تواند در مقیاس منطقه، سکونتگاه‌های انسانی یا شهر در نظر گرفته شود (عسگری و همکاران، 1381: 5). کاربری زمین را یا فعالیت مردم تعریف می‌کند یا براساس شرایط خودبه‌خود کارکرد خاصی برای آن تعریف می‌شود. باید توجه داشت که کاربری زمین مفهومی تک‌بعدی نیست، بلکه ترکیب پیچیده‌ای از ویژگی‌های متنوعی چون مالکیت، کالبد، ساختار و فضاست و به سیستم‌های فعالیت وابسته است (Nordborg and et al, 2017).

تغییر کاربری زمین شامل تغییر نوع کاربری و تغییر در نحوۀ پراکنش و الگوهای فضایی فعالیت‌ها و کاربری‌هاست (Briassoulis, 2000؛ Dempsey and et al, 2017)؛ به عبارت دیگر، تغییر کاربری اراضی یعنی تغییر در نوع استفاده از زمین که لزوماً تغییر در سطح زمین نیست، بلکه تغییر در تراکم و مدیریت زمین است (پرنون، 1389: 40).

در دنیای امروز زمین از مواهب کمیاب به شمار می‌رود؛ به همین دلیل بر سر استفاده از آن برای فعالیت‌های گوناگون، مانند زراعت و باغداری، مرتع و جنگل، صنعت و معدن، شهر و روستا، و... رقابت وجود دارد. شکل‌گیری نظام کاربری زمین در هر جامعه و نحوۀ تقسیم اراضی و استفاده از آن در فعالیت‌ها و خدمات مختلف، بازتاب و برایند عملکرد متقابل مجموعه‌ای از عوامل و نیروهای مختلف محیطی، اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، حقوقی و... است (خاکپور و همکاران، 1386؛ مطیعی لنگرودی و همکاران، 1391). برنامه‌ریزی کاربری زمین عبارت است از علم تقسیم زمین و مکان برای کاربردها و مصارف مختلف زندگی. هدف اصلی برنامه‌ریزی کاربری زمین استفادۀ بجا و مناسب و درنهایت آماده‌سازی زمین جهت مصارف مختلف شهری است (رضویان، 1387: 14). بر طبق تعریف دیگر، برنامه‌ریزی کاربری اراضی یعنی سامان‌دهی مکانی - فضایی فعالیت‌ها و عملکردهای شهری براساس خواسته‌ها و نیازهای جامعه. این برنامه‌ریزی انواع استفاده از زمین را طبقه‌بندی می‌کند. برنامه‌ریزی کاربری اراضی مجموعه‌ای از فعالیت‌های هدفمند است که محیط مصنوع را سامان می‌بخشد و در حد مقدور خواسته‌ها و نیازهای جوامع شهری را در استفاده از اراضی برآورده می‌کند (پورمحمدی، 1382: 13).

بر اساس قانون ریکاردو افزایش جمعیت و نیاز روزافزون به غذا در قرن اخیر، کشاورزان کشورهای مختلف جهان را به‌سوی بهره‌گیری از زمین‌های نامرغوب و حاشیه‌ای مانند مراتع و جنگل‌ها سوق داده است. این در حالی است که در این نوع زمین‌ها روند فرسایش، صعودی و پتانسیل تولید، کم است. از سوی دیگر، نیاز جمعیت به مسکن، در سال‌های اخیر موجب شده است کاربری اراضی به‌سرعت به سمت کاربری مسکونی تغییر کند (Quesada and et al, 2017). علاوه بر عامل جمعیت، موقعیت روستاهای نزدیک به شهرها هم در افزایش احتمال تغییر کاربری مؤثر است. ظاهری و همکاران (1391) در تحقیق خود بر این موضوع تأکید کردند. آن‌ها در مطالعۀ خود نشان دادند که سکونتگاه‌های نزدیک به شهر مکان مناسبی برای ساخت خانه‌های دوم‌اند؛ همچنین تغییرات یادشده عمدتاً در سال‌های اخیر ایجاد شده است. ساخت خانه‌های دوم ضمن تحمیل تغییرات عمده بر کاربری اراضی روستاها، سبب شده‌ بخش بزرگی از کارکرد کشاورزی این روستاها به کارکرد تفریحی - فراغتی تبدیل شود.

در کشورهای کمتر توسعه‌یافته، بورس‌بازی زمین مهم‌ترین عامل تغییر کاربری اراضی کشاورزی است که متأثر از عوامل بیرونی، مانند تصمیمات سیاسی، تغییر در استانداردهای زندگی، تغییر در فناوری، تأثیرات نیروهای بازار و فشار توسعۀ شهر است. افزایش جمعیت طی سال‌های 1355-1365 موجب افزایش 20 تا 50 درصدی شالیزارها در بخش‌هایی از تالش شد و اراضی زراعی و مسکونی حداکثر فضای موجود را اشغال کردند؛ ولی با اجرای طرح‌های هادی روستایی، گسترۀ وسیعی از قطعات زراعی به محدودۀ شهری ملحق شد و به‌تدریج به تغییر کاربری آن‌ها انجامید (ضیاء توانا و امیر انتخابی، 1386: 107). در کشورهای درحال‌توسعه، سوداگری زمین و زمین‌خواری، تأثیراتی نابودکننده‌ بر روستاها و زمین‌های کشاورزی گذاشته است و این امر نتیجۀ توسعۀ بالقوۀ شهری و کنترل نداشتن دولت‌ها و سازمان‌های مسئول است. در روند توسعۀ شهری، نیروهای فشار شهری بسیار قوی است؛ درنتیجه کشاورزان مالک زمین به سوداگری زمین روی می‌آورند؛ آن‌ها از سرمایه‌گذاری در زمین‌های خود پرهیز می‌کنند و زمین را تنها برای فروش آماده نگه می‌دارند؛ درحالی‌که در صورت توقف سوداگری زمین، کشاورزان حتی زمین‌های کم‌حاصل خود را به زیر کشت می‌برند (Forman, 2014).

یکـی دیگـر از مؤلفه‌های کالبدی اثرگذار بر تغییرات کاربری اراضی، زیرساخت‌های حمل‌ونقلی و انرژی است که می‌توان آن را یکی از عوامل مؤثر بر پـراکنش فعالیت‌ها دانسـت (Démurger, 2001:99; Eberts, 2001: 99). احمــدی شــاپورآبادی و همکــارانش در مطالعات خـود درزمینۀ تغییـرات کـارکردی نـواحی روستایی، بر تأثیر عامل روابط و پیونـدهای میـان این نواحی که منتج از شبکۀ زیرسـاختی حمل‌ونقلی اسـت بر تغییرات محیط پیرامون تأکید می‌کنند و آن را یکی از دلایل اندازۀ سکونتگاه‌ها می‌دانند (احمدی شاپورآبادی و همکــاران، 1392: 196). از ســوی دیگــر شــاو^[15] و همکارانش معتقدند سیاست‌هایی که تصمیم‌گیران ملی و منطقه‌ای اعمال می‌کنند می‌تواند به‌طور مستقیم بر کـاربری زمـین تـأثیر بگذارد یـا به‌طور غیرمستقیم موجب توسعه یـا انـزوای زمـین در نحوۀ استفاده از آن شود. یکی از تأثیرات غیرمسـتقیم ایـن سیاست‌ها بـر تغییــر کـاربری زمــین چگــونگی سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های منطقـه، مثل شبکۀ حمل‌ونقل و حامل‌های انرژی و فناوری به‌کاررفته در آنهاست (Aspinall and Hill, 2008:7; Shao, Wei and Xie, 2006: 179).

احمدی شاپورآبادی علاوه بر عوامل ذکرشده، از گردشگری نیز به‌عنوان عاملی کارآمد برای بازسازی و توسعۀ اقتصادی و اجتماعی نواحی روستایی یاد کرده است؛ به‌طوری‌ که طی سال‌های اخیر در سراسر اروپا برای رفع مشکلات اقتصادی و اجتماعی نواحی روستایی حاشیه‌ای یا روستاهایی که با کاهش فعالیت کشاورزی سنتی روبه‌رو شده‌اند، گردشگری در کانون توجه قرارگرفته است(Ramachandran and Reddy, 2017) . توسعۀ جریان‌های گردشگری، بدون برنامه‌ریزی و مدیریت کارآمد، موجب تغییرات شدید کاربری اراضی و پیامدهای بوم‌شناختی آن، ساخت‌وسازهای بی‌رویه، کاهش تولیدات کشاورزی، افزایش کاذب قیمت اراضی و بورس‌بازی در آن، افزایش نابرابری اقتصادی و اجتماعی در میان ساکنان روستایی و تخریب حریم منابع طبیعی می‌شود. فرهادی و درغه (1394) در مطالعه‌ای ارتباط بین گردشگری و تغییر کاربری اراضی را بررسی کرده‌اند. آنها نشان دادند که توسعۀ گردشگری آثار مخرب زیست‌محیطی فراوانی در پی داشته است؛ مانند تخریب و فرسودگی مناطق طبیعی، تخریب مناطق جنگلی، آلودگی آب رودها و دریاها، و آلودگی ناشی از انباشت زائدات و زباله در سطح شهر. مهم‌ترین تأثیرات تغییر کاربری اراضی کاهش زمین‌های زیرکشت محصولات کشاورزی، افزایش چشم‌اندازهای ساخت‌وساز دست انسان، سوداگری زمین و تغییر کاربری باغات میوه به ویلاست. درخصوص تأثیرات تغییر کاربری اراضی بر اقتصاد و اشتغال نیز می‌توان به افزایش مشاغل خدماتی، فصلی شدن درآمد، جابه‌جایی نیروی کار کشاورزی و صنعتی به بخش گردشگری و وابستگی اقتصاد شهر به ورود گردشگر اشاره کرد. آنها در پایان نیز ضمن نتیجه‌گیری، راهکارهایی برای بهبود آثار گردشگری بر ساکنان منطقۀ رامسر ارائه داده است.

یافته‌ها

در این قسمت، ابتدا بافته‌های توصیفی پرسش‌شوندگان، مانند سن، جنسیت، سطح تحصیلات، بعد خانوار، شغل، سابقۀ کار کشاورزی و میزان زمین زراعی بررسی شده است.

یافته‌های توصیفی پرسش‌شوندگان

48 درصد پرسش‌شوندگان بین 22 تا 42 سال، 15 درصد بیشتر از 62 سال، 32 درصد بین 22 تا 42 سال و مابقی کمتر از 22 سال سن داشته‌اند. همچنین ازنظر سطح تحصیلات 26 درصد در سطح ابتدایی، 24 درصد راهنمایی، 17 درصد متوسطه، 10 درصد لیسانس، 22 درصد باسواد (در حد خواندن و نوشتن) و 1 درصد بی‌سواد بوده‌اند. ازنظر بعد خانوار 67 درصد بین 3 تا 5 نفر بوده‌اند. شغل غالب افراد کشاورزی و نوع محصول تولیدی آنها برنج است. ازنظر سابقۀ کشاورزی 27 درصد پرسش‌شوندگان بیش از 35 سال سابقۀ کار کشاورزی داشته‌اند،
48 درصد بین 15 تا 35 سال و مابقی کمتر از 15 سال. در کل، به‌طور میانگین سابقه کشاورزی 25 سال بوده است. ازنظر میزان زمین زراعی، 36 درصد افراد کمتر از نیم هکتار، 23 درصد بین نیم تا یک هکتار، 29 درصد بین یک تا دو هکتار، 5/9 درصد بین 2 تا 4 هکتار و مابقی بیش از 4 هکتار زمین زراعی داشته‌اند.

81 درصد افراد تغییر کاربری نداده‌اند؛ 19 درصد اراضی خود را تغییر کاربری داده‌اند که بیشترین فراوانی به اراضی با مساحت 5000 مترمربع مربوط بوده و 48 درصد تغییر کاربری‌ها مربوط به ساخت‌وساز مسکن بوده است. همچنین 22 درصد افراد پرسش‌شونده زمین‌های خود را فروخته‌اند که بیشترین فراوانی، مربوط به فروش اراضی با مساحت 2000 مترمربع بوده است.

یافته‌های تحلیلی

در این قسمت نگرش کشاورزان به فعالیت کشاورزی بررسی شده است. در ادامه با استفاده از نقشه‌های موجود میزان تغییرات کاربری‌های مختلف نشان داده شده است.

نگرش روستاییان به کار کشاورزی

جدول (3) به‌گونه‌ای معرف تغییر روند نگرش کشاورزان به کشاورزی به‌عنوان یک شغل است. بیشترین میانگین مربوط به متغیر سخت بودن فعالیت کشاورزی است. دشواری کشاورزی در فصل تابستان (گرما و رطوبت زیاد مناطق ساحلی دریای خزر)، پرخطر و استرس‌زا بودن کشاورزی به‌دلیل وضعیت تأمین آب و سایر نهاده‌ها و همچنین فروش محصولات می‌تواند از مسائل مهم در این زمینه باشد. بعد از آن، افزایش هزینۀ تأمین نهاده‌ها در جایگاه دوم قرار می‌گیرد. در تحقیق میدانی صورت‌گرفته در شهرستان محمودآباد میانگین هزینۀ تولید محصول زراعی برنج در واحد هکتار حدود 4 میلیون تومان بوده است.

جدول- 3: نگرش روستاییان به کار کشاورزی به‌عنوان شغل

منبع: یافته‌های پژوهش، 1394

روند تغییرات کاربری اراضی در 4 دهۀ اخیر

در سال 1357، 48/38 درصد مساحت شهرستان محمودآباد را جنگل تشکیل می‌داد؛ در سال 1394 تنها 7/3 درصد از مساحت 262 کیلومترمربعی این شهرستان را جنگل‌ها تشکیل می‌دهند. تغییر کاربری منابع طبیعی به اراضی کشاورزی را می‌توان یکی از عوامل این مسئله دانست. احداث جاده‌های بین‌شهری و بین‌روستایی نیز در این زمینه بی‌تأثیر نبوده است. اراضی ساخته‌شده نیز به‌شدت افزایش یافته است که رشد جمعیت در 40 سال گذشته، ایجاد شهرک‌ها در خطوط ساحلی، ساخت‌وسازهای غیرمجاز و ویلاسازی در همۀ مناطق به‌خصوص روستاهای نزدیک به جاده‌های اصلی از عوامل آن به شمار می‌روند.

جدول- 3: نقشۀ کاربری اراضی شهرستان محمودآباد از سال 1357-1394

منبع: نگارندگان، 1394

جدول- 4: نسبت کاربری اراضی شهرستان محمودآباد از سال 1357-1394

منبع: یافته‌های پژوهش، 1394

عوامل تغییر کاربری را می‌توان در ابعاد اجتماعی و اقتصادی جست‌وجو کرد. بنا بر تحقیقات میدانی صورت‌گرفته، یافته‌ها در شاخص‌های اقتصادی به شرح زیر است:

عوامل کالبدی مؤثر بر تغییر کاربری اراضی

اگرچه گسترش حمل‌ونقل و ارتباطات، لزوم ایجاد زیرساخت‌ها و توسعۀ آزادراه‌ها می‌تواند سبب تغییر کاربری اراضی شود؛ اما شهرستان محمودآباد بیشتر به‌صورت غیرمستقیم از این عوامل تأثیر پذیرفته است. توسعۀ راه‌ها قطعاً ورود تعداد بیشتری گردشگر و ملزومات آن‌ها مانند هتل‌ها، رستوران‌ها و شهرک‌ها و... را در پی دارد. همچنین جاده‌‌هایی جهت تردد آسان به ویلاها احداث می‌شود که مستلزم قطع درختان زیادی است که خود باعث تخریب باغات منطقه می‌شود. بدین ترتیب عامل حمل‌ونقل و زیرساخت‌ها بیشتر به‌صورت غیرمستقیم بر تغییر کاربری اراضی شهرستان محمودآباد اثرگذار بوده است. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 130 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است. نقشۀ زیر که رشد جمعیتی روستاهای شهرستان محمودآباد را از سال 65 تا 90 نشان می‌دهد، حاکی از نقش مهمی است که حمل‌ونقل و جاده‌های اصلی در جذب جمعیتی روستاهایی با فواصل دورتر ایفا می‌کند و درنتیجه تغییر کاربری اراضی را در پی دارد.

شکل- 3: نرخ رشد مثبت و منفی روستاهای شهرستان محمودآباد از سال 1365 تا 1390

منبع: نگارندگان، 1394

مازندران مقصد گردشگران و مسافران بسیاری از سراسر کشور است. شهرستان محمودآباد به‌دلیل موقعیت ویژۀ خود، عموماً در مسیر این ترددها قرار دارد و زمینه را برای اقامت موقت و دائم گردشگران فراهم می‌کند. این امر سبب خرید، فروش، اجاره و... و نهایتاً زمینه‌ساز تغییر کاربری اراضی زراعی می‌شود. از سوی دیگر اقامت موقت و دائم تأثیراتی بر روستاییان می‌کند و آن‌ها را به تغییر کاربری اراضی ترغیب می‌کند. گویۀ افزایش مهاجرت به منطقه با میانگین 7/2 نشانگر نظر کشاورزان دربارۀ تأثیرات اقتصادی و اجتماعی - فرهنگی مهاجرت‌هاست. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 68 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است.

دلیل اینکه ایجاد تأسیسات جدید شهری در مجاورت زمین‌های کشاورزی کمترین میانگین را در بُعد کالبدی دارد، فاصله و پراکندگی روستاهای شهرستان محمودآباد است. درواقع به‌دلیل پراکنش معتدل روستاها در سطح
262 کیلومترمربع، تأسیسات جدید شهری نسبت‌به عوامل دیگر میانگین کمتری دارد (61/2). نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 66 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است.

شهرستان محمودآباد به‌دلیل موقعیت مناسب ارتباطی، دسترسی به ساحل دریا، وجود جنگل‌ها، تنوع زندگی جانوری و گیاهی، چشم‌اندازهای زیبا، سطحی هموار، آب‌وهوای مناسب و ... به منطقه‌ای توریستی تبدیل شده است. بیشترین میانگین بُعد کالبدی مربوط به توریستی بودن منطقه است (94/2). برخی از افراد این منطقه با هدف افزایش زمین‌های قابل خریدوفروش برای ویلاسازی درختان جنگل را قطع می‌کنند. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد که مقدار این آزمون 171 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است. توریستی بودن منطقه خود عامل تغییر کاربری نیست، بلکه نبود برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح و کارآمد منابع طبیعی روند تغییر کاربری را تشدید می‌کند.

به استناد مفاد قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374، اصلاحیۀ قانون جلوگیری از خریدوفروش اراضی کشاورزی مصوب 1385، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی مصوب سال 1381، قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویۀ درختان مصوب سال 1353، قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب سال 1346 و دیگر قوانین، هرگونه ساخت مسکن در خارج از محدودۀ قانونی شهرها، روستاها و شهرک‌ها ممنوع است. این اراضی باید صرفاً در راستای توسعۀ بخش‌های کشاورزی، صنعت، تولید و گردشگری و برای استفاده‌های همگانی بهره‌برداری شود (وزارت جهاد کشاورزی، 1394). بدین ترتیب با رشد جمعیت افراد بومی روستا، نیاز به مسکن‌های جدید پیدا می‌شود که تغییر کاربری را در داخل بافت در پی دارد؛ اما این روند وقتی تشدید می‌شود که مهاجرانی در این روستاها به‌صورت کوتاه‌مدت (اجاره) یا دائم (ویلاسازی) سکونت می‌کنند و به‌مرور و با اشباع فضاهای داخل بافت، به زمین‌های خارج از بافت دست‌اندازی می‌کنند و سبب تغییر چشم‌انداز روستا و درنهایت منطقه می‌شوند.

جدول- 5: میانگین عوامل مؤثر بر تغییر کاربری اراضی در بعد کالبدی

منبع: یافته‌های پژوهش، 1394

عوامل سیاسی - حقوقی مؤثر بر تغییر کاربری اراضی

قطعاً با آموزش دهیاران دربارۀ پیامدهای تغییر غیرمجاز کاربری اراضی، می‌توان آن‌ها را بیشتر و جدی‌تر با این موضوع درگیر کرد. از آنجا که دهیار اهل خود روستاست و با کشاورزان ارتباط مستقیم دارد، بهتر از هرکس دیگری می‌تواند در جلوگیری از تغییر کاربری زمین مؤثر واقع شود. همچنین دهیار شناخت کافی از منطقه دارد؛ بدین ترتیب اگر جایی تغییر کاربری غیرمجاز صورت گیرد، ممکن است دولت متوجه نشود؛ اما دهیار از آن آگاه است. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 144 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است. میانگین 3 از سوی کشاورزان نشان می‌دهد که دهیاران نقش مهمی در این زمینه ایفا می‌کنند.

این عامل را افراد پرسش‌شونده بسیار مهم تشخیص داده‌اند؛ زیرا نظارت صحیح و دقت کافی در تهیۀ نقشه‌های کاربری اراضی و به‌روز بودن نقشه‌های سازمان‌ها و ادارات مربوط می‌تواند لکه‌های غیرمجاز مرتبط با تغییر کاربری را به‌خوبی نشان دهد. سهل‌انگاری و نبود مدیریت درست منابع طبیعی می‌تواند بستری برای دست‌اندازی افراد سودجو باشد. مقدار این گویه 2/3 است که نشان از اهمیت خیلی زیاد این عامل دارد؛ یعنی حدود 80 درصد افراد پرسش‌شونده گزینۀ زیاد و خیلی زیاد را انتخاب کرده‌اند. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 104 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است.

سیاست‌های حمایتی دولت عبارت‌اند از:

- سیاست قیمت‌گذاری محصولات اساسی کشاورزی و تضمین خرید این محصولات توسط دولت؛

- سیاست پرداخت یارانه به نهاده‌های مورداستفاده در بخش کشاورزی نظیر سم، کود شیمیایی، بذر، سوخت و انرژی؛

- سیاست پرداخت بخشی از سهم بیمۀ محصولات زراعی، باغی، دامی و تلاش برای گسترش پوشش بیمۀ محصولات و بیمۀ حوادث غیرمترقبه نظیر خشک‌سالی، سیل، تگرگ و... در کشور؛

- پرداخت اعتبارات و تسهیلات با نرخ بهرۀ کم برای خرید ماشین‌آلات موردنیاز و تأمین هزینه‌های جاری تولید؛

- پرداخت یارانۀ صادراتی به محصولاتی که از بازار بالنسبه پایدار برخوردارند؛ ولی در سال‌های اخیر به‌دلیل کاهش قیمت جهانی قدرت رقابت آن‌ها کم شده است؛

- برقراری تعرفه برای واردات محصولاتی که امکان تولید آن‌ها در داخل وجود دارد؛

- دخالت در بازار ارز و اتخاذ نرخ‌های ارز چندگانه.

در این گویه افراد پرسش‌شونده (که غالباً کشاورزند) بر این نکته تأکید می‌کنند که دولت به همان اندازه که می‌تواند جلو تغییر کاربری اراضی را بگیرد، اگر سیاست‌های حمایتی ذکرشده را عملی نکند، باعث تسریع این روند می‌شود. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 124 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است.

آخرین حلقۀ اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها را کارمندان ادارات و مؤسسات مربوط بر عهده دارند و می‌توانند عامل بسیار مهمی در جهت کند کردن یا تسریع روند تغییر کاربری غیرمجاز باشند. قطعاً تغییرات کاربری چندهکتاری در برخی از مناطق حاکی از اهمیت این گویه (فساد اداری و باندبازی بین برخی از کارکنان) است. افراد پرسش‌شونده نیز با میانگین بالای 1/3 بر این نکته تأکید کردند. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 169 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است.

سنددار کردن زمین‌های کشاورزی در کاهش خریدوفروش آنها یا جلوگیری از تغییر کاربری اراضی کشاورزی، جنگلی و ساحلی مؤثر است. اعطای سند مالکیت به اراضی مردم از وظایف اصلی حاکمیت است و اصولاً سازمان ثبت اسناد املاک کشور برای تحقق این امر شکل گرفته است تا مالکیت مردم محترم شناخته شود و قابل‌استناد باشد. با مصوبۀ سال 1393 هیئت وزیران، سازمان امور اراضی کشور مأموریت یافته است که اقدامات لازم را برای سنددار کردن اراضی کشاورزی به سرانجام برساند.

پراکندگی عملکردی نهادها و سازمان‌های مرتبط با کشاورزی، مثل سازمان محیط‌زیست، منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، بانک‌ها و...، ضرورت هماهنگی در تمام زمینه‌ها را روشن می‌کند؛ زیرا ناهماهنگی بین سازمان‌های ذی‌ربط فرصتی برای زمین‌خواران به شمار می‌آید. این گویه (ضعف هماهنگی بین سازمان‌های ذی‌ربط) با میانگین 92/2 اگرچه نسبت‌به گویه‌های دیگر مقدار میانگین کمتری دارد؛ همواره عامل مهمی در بحث تغییر کاربری اراضی در سطح شهرستان بوده است. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 97 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است.

در قانون اصلاح «قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها مصوب 31/3/1374» که در آبان‌ سال 1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان رسید، متأسفانه راه‌هایی برای تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها گشوده شد که به‌هیچ‌وجه، دست‌کم در فضای کنونی تخریب اراضی، سازنده نیست. در اصلاح مادۀ یک این قانون آمده است: «به‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم بهره‌برداری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدودۀ قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است.» سپس با الحاق یک تبصره در آبان سال 1385 به این مادۀ قانونی راه سوءاستفاده از این مادۀ قانونی را در تخریب زمین‌های زراعی و باغ‌ها به‌طور کاملاً مشهودی باز گذاشته شده است. در مادۀ یک این تبصره (مصوب 1/8/85) آمده است: «تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهدۀ کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، محیط کل حفاظت محیط‌زیست آن استان و یک نفر نمایندۀ استاندار است که به ریاست جهاد کشاورزی تشکیل می‌شود. نمایندۀ دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت کند. سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق با نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید... .» بر این اساس، سازمان جهاد کشاورزی موظف شده است مطابق نظر کمیسیون حتماً طی دو ماه از تاریخ تقاضای تغییر کاربری اقدام مقتضی را انجام دهد، حتی اگر با آن در کمیسیون مخالفت شده باشد. جالب آن است که دولت از این تغییر کاربری بهرۀ فراوانی می‌برد؛ زیرا بر اساس مادۀ 2 (مصوب 1/8/85) «در مواردی که به اراضی زراعی و باغ‌ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود، 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد». لازم است یادآوری شود که بر اساس بند «ت» آیین‌نامۀ همین قانون، اراضی زراعی و باغ‌ها شامل اراضی زیر کشت، آیش و باغات شامل آبی، دیم اعم از دایر و بایر که سابقۀ بهره‌برداری داشته باشند و همچنین گلخانه‌ها، دامداری‌ها، و پرورش و صید ماهی می‌شود (چترعنبرین، غلامرضا،1387). بدین ترتیب نبود منابع مالی کافی در ادارات و مؤسسات می‌تواند خود این ادارات و مؤسسات را به عاملی برای تغییر کاربری تبدیل کند.

در مادۀ 3 اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب 1/8/1385) آمده است: «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به‌صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصرۀ یک ماده یک این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع‌وقمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد». کشاورزان معتقدند این قانون تا حدودی اجرا شده است و با مجازات قاطع زمین‌خواران و عاملان تغییر کاربری غیرمجاز می‌توان تا حد زیادی از این کار جلوگیری کرد. میانگین این گویه (برخورد ضعیف با قانون‌شکنان) 49/3 و نسبت‌به میانگین سایر گویه‌ها بسیار زیاد است. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می‌دهد مقدار این آزمون 257 در سطح اطمینان بیشتر از 99 درصد معنی‌دار شده است.

جدول- 6: میانگین عوامل مؤثر بر تغییر کاربری اراضی در بعد سیاسی - حقوقی

منبع: یافته‌های پژوهش، 1394

به‌منظور ارزیابی کلی عوامل کالبدی و سیاسی - حقوقی مؤثر بر تغییر کاربری اراضی شهرستان محمودآباد از آزمون T تک‌نمونه‌ای با مقدار مفروض 2 استفاده شد. نتایج در جدول (7) به تفکیک ابعاد درج شده است. نتایج حاکی از آن است که به‌طور کلی، تأثیر عوامل سیاسی - حقوقی در تغییر کاربری اراضی شهرستان محمودآباد بیشتر از میانگین مفروض بوده است و نشان از اهمیت این عوامل در تغییر کاربری اراضی دارد. همچنین مقدار میانگین بُعد سیاسی بیشتر از بُعد کالبدی بوده است. بُعد کالبدی مجموعاً با میانگین 76/2 از مقدارِ T بیشتر است. این امر نشان از تأثیرگذاری زیاد این عوامل در تسریع روند تغییرات کاربری اراضی در سطح شهرستان محمودآباد دارد.

جدول- 7: نتایج آزمون T تک نمونه‌ای به تفکیک ابعاد کالبدی و سیاسی - حقوقی، Test Value= 2

منبع: یافته‌های پژوهش، 1394

نتیجه‌گیری و پیشنهاد‌ها

مطالعات گذشته حاکی از آن است که تغییر کاربری اراضی به چالش بزرگ سال‌های اخیر تبدیل شده است. بر این اساس با توجه به اهمیت زیاد حفظ اراضی زراعی و باغی، و جلوگیری از تخریب و تغییر کاربری آن‌ها، مطالعه پیش رو که عوامل تشدیدکنندۀ تغییر کاربری شهرستان محمودآباد را بررسی می‌کند، از اهمیت شایانی برخوردار است.

روند تغییر کاربری اراضی در مناطق شمالی کشور به‌خصوص در استان مازندران در سال‌های اخیر شدت گرفته است. با ورود گردشگران به هر منطقه‌، فضای جغرافیایی آن با تغییرات اجتماعی، اقتصادی، محیطی و... روبه‌رو می‌شود. ورود گردشگران به شهرستان محمودآباد با تأثیرگذاری مستقیم و غیرمستقیم بر بُعد کالبدی، سبب ساخت‌وسازهای بی‌رویه و درنتیجه تغییر کاربری اراضی زراعی به اراضی ساخته‌شده می‌شود؛ پردازش تصاویر ماهواره‌ای نشان می‌دهد که اراضی ساخته‌شدۀ شهرستان محمودآباد از 6 درصد مساحت شهرستان در سال 1357 به 18 درصد در سال 1394 رسیده است که نشان از افزایش جمعیت و افزایش ورود گردشگران و اقامت موقت یا دائم به‌دلیل گسترش شبکۀ راه‌ها و به‌طور کلی ارتباطات دارد. سیاست‌گذاری درزمینۀ مدیریت صحیح و کارآمد اراضی زراعی و جنگلی می‌تواند سبب حفظ منابع طبیعی شود. قطعاً نهادها و سازمان‌ها به‌تنهایی حتی نمی‌توانند روند تغییرات کاربری اراضی را کُند کنند، بلکه دولت با سیاست‌گذاری درست و آموزش و اطلاع‌رسانی به مردم می‌تواند از پیامدهای تغییر کاربری جلوگیری و زمینه را برای استفادۀ پایدار از منابع طبیعی فراهم کند. همان‌طور که منکالی و همکاران (2017) نشان دادند، بسترسازی و توانمندسازی روستاییان می‌تواند در فرایند توسعه، به‌خصوص در جلوگیری و یا حداقل کند کردن روند تغییر کاربری اراضی مؤثر باشد. با توجه به اینکه شهروندان و کشاورزانِ منطقۀ موردمطالعه از سیاست‌های کاربری اراضی، به‌دلیل شفاف نبودن این سیاست‌ها، آگاهی ندارند، پیشنهاد می‌شود با شفاف‌سازی، اطلاع‌رسانی و سهیم کردن شهروندان در فرایند تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری، روند تغییرات کاربری اراضی در این منطقه دست‌کم کُندتر شود. همچنین حمایت دولت از کشاورزان در تمامی مراحل تولید و به‌طور کلی سیاست‌گذاری و مدیریت صحیح دولت می‌تواند از بدتر شدن وضع موجود در اراضی شهرستان محمودآباد پیشگیری کند. بانک‌ها نیز می‌توانند با حمایت مالی خود زمینه را برای کندتر کردن روند تغییرات بی‌رویۀ تغییر کاربری فراهم آورند.

در کل، سهم عوامل سیاسی از سهم عوامل کالبدی مؤثر بر تغییر کاربری اراضی بیشتر بوده است. در میان عوامل سیاسی - حقوقی نیز برخورد ضعیف با قانون‌شکنان، ضعف دستگاه‌های اجرایی در اطلاع‌رسانی به مالکان زمین‌های کشاورزی دربارۀ نوع کاربری و ممنوعیت تغییر کاربری، ضعف نظارت دستگاه‌های دولتی و فساد اداری و سرانجام باندبازی بین برخی از کارکنان بر روند تغییر کاربری اراضی تأثیر گذاشته است. از میان عوامل کالبدی نیز می‌توان به توریستی بودن منطقه، فشار توسعۀ شهر، افزایش ساخت‌وساز ویلاهای اجاره‌ای و گسترش حمل‌ونقل و ارتباطات اشاره کرد.