مقدمه

زمین از نظر ارزش و نقش اجتماعی در آسایش، امنیت، زیبایی، رفاه و کیفیت زندگی بشری تأثیری اساسی دارد(زیاری، 1381). به همین دلیل دسترسی عادلانه به زمین و استفاده بهینه از آن یکی از مؤلفه‌های اساسی توسعه پایدار محسوب می‌شود(مهدی زاده، 1379). زمین مهم ترین عنصر تشکیل دهنده محیط فیزیکی و بستر فعالیت‌های شهری است و همیشه به عنوان اساسی برای شکل شهر مورد توجه برنامه ریزان بوده است. امروزه زمین و کاربری اراضی از محورهای اساسی شهرسازی و یکی از اهرم‌های توسعه پایدار شهری به شمار می‌آید (حسین زاده و ملکی، 1384).

اهمیت زمین، شاید از امتیازات وسیعی که مالکیت زمین برای افراد جامعه در بر دارد، نشأت می‌گیرد، زیرا زمین پایگاه نهایی و عرصه تمام فعالیت‌های بشر است و مالکیت و کنترل آن در بسیاری جوامع به عنوان یک منبع قدرت به حساب می‌آید، به همین سبب کسی که زمین را تحت کنترل دارد می‌تواند به طرق مختلف نوع کاربری زمین، جهات گسترش و در نهایت توسعه فضایی شهری را دیکته کند (مولازاده، 1380).به طور کلی می‌توان گفت که شکل‌گیری نظام کاربری زمین در هر جامعه شهری برآیند عملکرد متقابل مجموعه ای از عوامل و نیروهای مختلف محیطی، اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، حقوقی و غیره است. از جمله با رشد مناسبات سرمایه داری در شهرها، اقتصاد زمین و اضافه ارزش ناشی از آن، به دلیل محدودیت عرضه زمین و تقاضای روزافزون آن، به یکی از عرصه‌های مهم ثروت اندوزی و تشدید نابرابری اجتماعی در شهرها بدل شده که به نوبه خود به مشکلات برنامه‌ریزی و طراحی افزوده است(زیاری،1381: 4).

بخوبی که تجارب جهانی نشان می‌دهد، موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین جهت کاربری‌های مختلف و بویژه کاربری مسکونی به همکاری و هماهنگی دو دسته عوامل بستگی دارد که عبارتند از:

الف) وجود قوانین و سیاستهای کلان مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین.

ب) استفاده از روشهای کارآمد در تهیه و اجرای طرح‌های شهری و برنامه کاربری زمین                 ( Brehany,1994:14).

به طور کلی دو نگاه متفاوت را می توان در ارتباط با مقوله مسکن ردیابی نمود: یک نگاه آن را همچون فضای سکونت نیروی کار می بیند که در این حالت جمعیت ساکن،افزون بر فضای سکونت و با توجه به ارزش‌های زندگی جمعی به انواع خدمات رفاهی وابسته به فعالیت مسکونی نیاز دارد.

نگاه دیگر از زاویه ای متفاوت، تغییر و توسعه زمین شهری را وسیله ای برای انباشت سرمایه می بیند و به این ترتیب فضای سکونت به عنوان کالای مصرفی مطرح می گردد(عبدی دانشپور،1381: 5).

در بین کاربری‌های شهری، فضاهای مسکونی بیشترین سهم را به خود اختصاص می‌دهد و سایر کاربری‌ها مکمل کاربری مسکونی به حساب می‌آید. کاربری مسکونی به طور متوسط حدود 40 إلی 60 درصد از انواع کاربری‌ها را در ایران و شهرهای کشورهای جهان به خود اختصاص می‌دهد(زیاری، 1381) و در طرح‌های جامع شهری در رأس امور شهری قرار دارد و بخش زیادی از توسعه فیزیکی هر شهر از گسترش سریع و رشد کاربری مسکونی است(ملکی و دلیر، 1384).از جنبه اقتصاد خرد،مسکن عموما گران ترین کالایی است که هر خانواده در طول دوران زندگی خود خریداری می‌کند و از این جهت نوعی پشتوانه عظیم اقتصادی نیز برای خانوارها محسوب می شود. همچنین مسکن سهم عمده ای از هزینه‌های خانوار را چه به صورت اجاره و چه به صورت باز پرداخت وام خرید مسکن تشکیل می دهد(سرایی،1383 :5).

تحولات زندگی شهری جمعیت شهری کشورهای مختلف را تحت تاثیر قرار داده است که در این میان مسکن شهری نیز متاثر از این تحولات می باشد. تغییر در ابعاد خانوار و گرایش به کوچک شدن آنها،منسوخ گشتن فرمهای سنتی معیشتی، گسستن افراد مزدوج از والدین خود از نقطه نظر خانه و مسکن از جمله تحولاتی است که در نظام معیشت مردم به وجود امده است. این تغییرات به اضافه بالا رفتن توقعات مردم از زندگی در شکل زیستن،آنهم در خانه‌های مستقل،نیاز به مسکن را افزایش داده است(وارثی،46:1384).

بررسی وضعیت اراضی مسکونی در شهر قشم نشان می‌دهد که تا قبل از احداث منطقه آزاد قشم (1369)، قیمت زمین و مسکن در این شهر رشدی را به همراه نداشته و همچون شهرهای دیگر دچار رشد پلکانی نبوده است. اما بحث نیاز زمین و توسعه اراضی مسکونی در این شهر از زمانی گسترش یافت که نیاز با رونق یافتن منطقه آزاد قشم، میزان مهاجرتها به این شهر افزایش یافت. این دلیل همراه با محدودیت جغرافیایی شهر قشم دست به دست هم داده تا مشکلات آماده سازی اراضی مسکونی را در شهر قشم بوجود آورد. هم اکنون در جنوب غربی این شهر طرح‌های مسکن در حال اجراست که با مشکلاتی روبروست.

بیان مساله

در فرآیند رشد و توسعه شهرها، زمین به عنوان نقطه شروع هرگونه توسعه شهری اهمیتی بیش از پیش دارد. در این خصوص به جرأت می­توان گفت که زمین ملموس­ترین و مهم­ترین عامل در طراحی و برنامه­ریزی برای توسعه شهرها است. امروزه زمین شهری بستر اصلی کلیه تصمیماتی است که مقوله شهرسازی و توسعه شهرها را موجودیت می­بخشد و کلیه ایده­ها و آرمان­های شهرسازی بر روی آن معنا و مفهوم پیدا می‌کند.در رابطه با مسکن، زمین به عنوان عامل مهم و در بسیاری موارد عاملی تعیین­کننده در مسکن است و در بازار آزاد، بالاترین نسبت را در بین کلیه عوامل مسکن به خود اختصاص می­دهد. عامل زمین نقش کلیدی در موفقیت یا شکست برنامه­ها و طرح­های توسعه شهری دارد، به طوری که سهم عمده­ای از توفیق در تأمین مسکن، ایجاد زیرساخت­ها، تجهیزات و به طور کلی توسعه مطلوب شهری بستگی تام به تأمین به موقع و کافی زمین دارند. از آنجا که استفاده بهینه از زمین و حفظ محیط زیست از اهداف اصلی توسعه پایدار محسوب می­شود، زمینی که برای ایجاد مسکن در نظر گرفته می­شود(تا حد امکان) باید زمینی باشد که ضمن دارا بودن وضعیت فیزیکی مناسب(از جمله شیب مناسب، پستی و بلندی اندک، استحکام کافی و...)، در محدوده زمین­های کشاورزی و زمین­های با پوشش گیاهی گسترده قرار نداشته باشد. نکته مهم دیگر در مورد زمین، قیمت آن می­باشد. زمین مورد نیاز برای ایجاد مسکن باید قیمت مناسبی داشته باشد. متأسفانه امروزه سهم زمین در قیمت مسکن در سطح شهرها گاهی تا چند برابر هزینه ساختمان می­رسد(عابدین دُرکوش، 1364). در این موارد هزینه­ای که می­تواند صرف ساخت مساکنی بهتر شود برای زمین هزینه می­شود.

مسکن، خردترین و کوچکترین شکل تجسم کالبدی رابطه متقابل انسان و محیط بوده و تبلور فضایی کارکرد حیاتی سکونت انسانی در ایفای نقش‌های اساسی وی می‌باشد(رهنمایی، 1382) و از جمله مهمترین مسایلی است که انسانها همواره با آن دست به گریبان بوده و در تلاش برای رفع این مساله و یافتن پاسخی مناسب و معقول برای آن بوده‏اند(اهری، 1367). مشکل مسکن موضوعی است که امروزه همه کشورها را به نوعی، متناسب با شرایط شان، گرفتار ساخته است، در حالی‏که در کشورهای پیشرفته، مسکن بعدی از رفاه اجتماعی بوده و برنامه‌های توسعه مسکن بر بهبود کیفی متمرکز هستند. در کشور ما نیز مسکن یک نیاز اولیه محسوب شده و تامین آن همردیف با تامین غذا وپوشاک به شمار آمده است(غازی، 93:1374).

با توجه به جمعیت فعلی قشم(سرشماری 1385) که 25320 نفر و تعداد 6091 خانوار بوده است، در افق 1405 این میزان با توجه به بررسی‌های جمعیتی که صورت پذیرفته است به حدود 50 هزار نفر خواهد رسید یعنی این میزان تا این افق تقریبا دو برابر خواهد شد. میزان خانوار نیز به بیش از 12هزار خانوار خواهد رسید. این میزان به همراه مهاجرتهایی که با توسعه شهر قشم به این شهر صورت خواهد پذیرفت نیاز به مسکن و مهمتر ازآن اراضی مسکونی را اجتناب ناپذیر می‌سازد. این امر باعث شده جهت نیاز به اراضی مسکونی در این شهر بررسی‌ها و فعالیتهایی صورت گیرد.

اهمیت و ضرورت تحقیق

تحولات اجتماعی و اقتصادی در چند دهه اخیر در شهر قشم زمینه‌هایی را برای ایجاد اشتغال و جذب جمعیت فراهم نمود، بخوبی که با ایجاد مراکز تجاری و رشد بخش خدمات، این شهر پذیرای مهاجران بی شماری بین سالهای 1385-1365 گردید. با اندکی توجه به آمارهای سالهای 65 تا 85 در شهر قشم متوجه این نکته خواهیم شد که جمعیت این شهر از 9682 در سال 65 به 25320 نفر در سال 1385 افزایش یافته است و در همین مدت نرخ رشد از 3/3 به 4/6 درصد افزایش یافته است.

این تغییرات و تحولات در بستر کالبد این شهر اتفاق افتاده و خواهد افتاد. با توجه به محدودیت گسترش فضایی شهر قشم در جهات شمال، شرق و جنوب و توسعه کم آن در غرب و جنوب غرب، ضرورت توجه به بحث توسعه فضایی انواع کاربری‌ها و مهمتر از آن کاربری اراضی مسکونی بیش از پیش احساس می‌شود.

1-3- اهداف تحقیق

با توجه به مشکلات و مسایلی که در بالا شرح آن رفت، این تحقیق در پی رسیدن به اهداف زیر است:

1- بررسی محدودیت فضایی توسعه اراضی مسکونی در شهر قشم.

2- برآورد نیاز به کاربری اراضی مسکونی در جهت رفع محدودیت فضایی در شهر قشم تا افق 1405.

3- ارائه استراتژی‌ها و راهکارهایی جهت رفع مشکلات محدودیت فضایی اراضی مسکونی در شهر قشم.

1-4- پیشینه تحقیق

بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه به خصوصی بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری با شکست روبه رشد و قیمت زمین از دهه 50 به بعد، به صورت پلکانی بالا رفت(رفیعی،1371: 8). بعد از آن نیز تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال 1364، دولت سهم اصلی را در عرضه زمین به عهده گرفت. (‌واگذاریهای گسترده اوایل دهه 60) از سال 1366 به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورس‌بازی و واسطه گری در بخش زمین و مسکن بوده است. طی سالهای 68 تا 80 نرخ رشد قیمت زمین تقریبا 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن40 تا 50‌ درصد است که حکایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد. بر همین اساس، پس از ملی شدن اراضی کشور، مدیریت زمین‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار داده شد. قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویکرد در واگذاری زمین‌های دولتی گذشته است. واگذاری زمین «ارزان قیمت» (‌براساس این رویکرد در ابتدای انقلاب زمین‌ها به اشخاص و طی دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلی واگذار می‌شد)، و واگذاری زمین به «قیمت بازار» (‌مکانیزم تعیین قیمت براساس بازار تعیین می‌شود) . بررسی عملکرد ناشی از اجرای دو سیاست فوق نشان می‌دهد که سیاست فروش زمین‌های دولتی به هر دو صورت مذکور، سیاستی شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصیص بهینه زمین‌های شهری دولتی شده است. معیار «سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن» که به عنوان‌ شاخصی‌ جهت سنجش سیاست‌های فوق است، به خوبی گواه مطلب است. طی دهه‌های اجرای سیاست فوق، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزایش نیز مواجه بوده است (احمدی،1374: 13). متوسط این شاخص در ایران 40 تا 50‌ درصد است که این سهم در کشورهای موفق در بخش مسکن 20‌درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های لازم جهت کنترل بازار مذکور، منجر به رشد سریع بورس بازی و دلالی در دوره‌های رونق می‌شود و خود به عامل اصلی ضد تولید مسکن تبدیل می‌شود. این امر بدین معنی است که از توان سرمایه گذاری تولید مسکن در طول دوره رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمین افزوده می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به صورت ارزان و چه به قیمت بازار، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در این بخش، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیر دولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرصه زمین‌های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری کرده که منجر به افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه متناسب با نیاز به بازار می‌شود. تحقق فرض مذکور منجر به ایجاد بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش ساختمان می‌شود. در این میان، همواره دولت در بازاری می‌تواند مداخله موثری داشته باشد که اهرمهای استراتژیک موثر در بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمین‌های شهری به خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش‌های غیر دولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت کنترل بازار مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارایه دهند. عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه‌های عمرانی، تملک اجباری اراضی شهری است. روش مذکور که روشی سنتی در توسعه شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقه پروژه می‌شود. خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی ساکنان منطقه شده که بیشتراین هزینه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا البته منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود(زرافشان،1383: 38). مدل مفهومی‌مناسبی که می‌توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی‌ «دوباره تنظیم زمین» است. قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نوسازی و تامین زمین مورد نیاز زیر ساخت‌های شهری خود استفاده می‌کنند. آلمان، کره، ژاپن، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده‌اند Hall,1992:22)). براساس روش فوق دولت می‌تواند به باز تولید زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ و کلان شهرها دست یابد و از طریق آن به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد. راهکاری که دولت به تازگی جهت رفع معضل زمین و کمبود مسکن در پیش گرفته، واگذاریهای زمین‌هایی 99 ساله تحت عنوان مسکن مهر می‌باشد که امید این می رود با اجرایی شدن این طرح مشکل زمین و مسکن در کشور تا حدودی بهبود یابد.

1-5- مواد و روش

روش به کار گرفته در این پژوهش توصیفی و تحلیلی - کمی می باشد. ابتدا داده‌های آماری مربوط به شهر قشم در دوره‌های سرشماری مورد بررسی استخراج شده، سپس با استفاده از فرمولهای جمعیتی و تکنیک برآورد زمین مسکونی به تجزیه و تحلیل و برآورد زمین مورد نیاز جهت تامین مسکن در شهر قشم پرداخته شد. در این پژوهش جهت پیش بینی‌های جمعیتی تا افق 1405 از نرم افزار (People) استفاده شده است که با کمک این نرم افزار به فاصله زمانی 5 ساله جمعیت آن پیش بینی شده است. همچنین جهت بررسی و برآورد زمین مورد نیاز در شهر قشم از تکنیک گروه نما، تراکم متوسط ساختمانی، سرانه مسکونی و تراکم خالص استفاده شده است جهت تعیین عامل توسعه فیزیکی شهر قشم از روش هلدرن استفاده شده است.

1-6- محدوده مورد مطالعه

جزیره قشم در محدوده سیاسی استان هرمزگان واقع شده و دارای مختصات 26 درجه و 32 دقیقه الی 27 درجه و 1 دقیقه عرض شمالی و 55 درجه و 16 دقیقه الی 56 درجه و 17 دقیقه طول شرقی و در دهانه تنگه هرمز قرار گرفته است.(انوار،1384: 45).

محدوده مورد مطالعه در این پژوهش شهر قشم می‌باشد. این شهر از توابع شهرستان قشم و استان هرمزگان می‌باشد. شهرستان قشم بجز شهر قشم که در شرقی‌ترین بخش جزیره قشم قرار دارد دارای سه شهر به نامهای هرمز، سوزا و درگهان است. این شهرستان دارای سه بخش مرکزی، هرمز و سوزا است. در جدول (1) تقسمات شهرستان قشم آورده شده است(نور بخش،1369،ص 55).شهر قشم در آخرین سرشماری که در سال 1385 انجام شد دارای 6091 خانوار و 25320 نفر جمعیت بوده است. این شهر از نظر تقسیمات کشوری جزو استان هرمزگان و یکی از شهرهای شهرستان قشم می باشد(سالنامه آماری هرمزگان،1385: 86).

جدول1: تقسیمات سیاسی شهرستان قشم و جمعیت آن(1385)

منبع : سالنامه آماری استان هرمزگان، 1385: 9

نقشه (1): موقعیت شهر قشم در استان هرمزگان و ایران

بحث و نتایج

شهر قشم بواسطه موقعیت تجاری و استفاده از حمل و نقل آبی توانسته طی چند سال اخیر جایگاه خود را در استان هرمزگان بهبود بخشد بخوبی که بر اساس بررسی‌های انجام شده در وضعیت شبکه شهری در استان هرمزگان، این شهر طی دوره 75 تا 85 از رتبه پنجم به رتبه چهارم ارتقا یافته است. بی شک وجود منطقه آزاد تجاری در این رشد بی تاثیر نبوده است(امیدوار، رستم گورانی و بیرانوند زاده، 1389).

مهمترین بحثی که در ارتباط با توسعه فضایی شهر قشم در آینده مطرح می شود محدودیت اراضی و بویژه اراضی مسکونی در این شهر است که این می تواند توسعه این شهر را با چالش‌هایی در آینده روبرو سازد. تکمیل ظرفیت بافت قدیم شهر همچنین عدم توسعه کافی فضاهای بافت جدید شهر و بویژه مجتمع‌های مسکونی و از همه مهمتر محدودیت اراضی در این شهر از مشکلات عمده شهر قشم می توان نام برد. با توجه به این مورد در این تحقیق به بررسی این معضل و ارایه راهکارهایی جهت حل آن پرداخته شده است.

برآورد جمعیت شهر قشم

جهت بررسی و ضعیت مسکن و اراضی موجود و مورد نیاز در آینده نیاز به بررسی و آگاهی صحیح از وضعیت جمعیت است. بدین جهت با توجه به جمعیت پایه این شهر در سال 1385 که رقمی معادل 25320 نفر است، جمعیت را به فاصله 5 سال تا افق 1405 با استفاده از نرم افزار جمعیتی people پیش بینی شده است.

براساس اطلاعات T.F.R، امید به زندگی، مهاجرت و نرخ رشد جمعیت و همچنین اطلاعات پایه ای سال 1385 جمعیت شهر قشم برای دوره‌های مختلف از سال 1385 تا 1405 به صورت دوره‌های 5 ساله پیش بینی گردید . جمعیت این شهر از 25320 در سال 1385 به 50900 نفر در سال 1405 پیش بینی گردید. در جدول (2) پیش بینی جمعیت در دوره‌های5 ساله آورده شده است.

جدول2: جمعیت و تعداد خانوار شهر قشم به تفکیک دوره 5 ساله تا افق 1405

منبع: زیاری، رستم گورانی و بیرانوندزاده(1388)

2-2- جهات مورد استفاده جهت توسعه فضایی اراضی در شهر قشم

شهرستان قشم دارای وسعت 1730کیلومتر مربع است. شهر قشم که شرقی ترین نقطه جزیره قشم می باشد از جهات شمال، شرق و جنوب به دریا راه دارد و از سمت غرب با ناهمواری و همچنین شهرک صنعتی طولا محاط شده است. بنابراین مهمترین جهات توسعه شهر جنوب غرب و همچنین بافت قدیم این شهر است که در آن بافتهای کهن وجود دارد و ضرورت افزایش تعداد طبقات در این بافت وجود دارد. همچنین در جنوب غرب این شهر شهرکهای مسکونی نریمان، سام زال، بوستان،گلستان، بهارستان، سیستان و دیگر شهرکها که درمجموع 8 شهرک وجود دارد. همانطور که در نقشه 2 نشان داده شده است. بیشترین محدوده مورد استفاده در جهت توسعه فضایی اراضی در این شهر، اراضی شهرکهای مسکونی در غرب قشم، اراضی واقع در محدوده روستای طولا در غرب شهر قشم هستند.

نقشه 2: جهات توسعه فضایی جهت رفع محدودیت اراضی در شهر قشم

برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن برای شهر قشم

با استفاده از روشهای زیر می توان زمین مورد نیاز برای تأمین مسکن را پیش بینی کرد (پورمحمدی: 1379: (108:

1-     روش استفاده از گروه نما.

2-     روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص.

3-     روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی از دیدگاه فرهنگی.

برای پیش بینی زمین جهت تأمین مسکن در شهر قشم در 20 سال آینده در این تحقیق از روش گروه نما، تراکم متوسط ساختمانی و سرانه مسکونی و تراکم خالص استفاده شده است.

روش استفاده از گروه نما

در این روش جهت تأمین واحدهای مسکونی در شهر قشم در ابتدا با استفاده از جدول گروهبندی زمینهای مسکونی شهر از نظر مساحت اقدام به تعیین گروه نما در میان این گروهها می شود(زیاری،1381: 131). در این تقسیم بندی مثلاً بناهای با مساحت کمتر از 50 متر، 50 تا 99 متر، 100 تا 149 متر و غیره وجود دارند که در مرحله دوم درصد واحدهای مسکونی هر گروه محاسبه شده و هر گروه از واحدهای مسکونی که دارای بالاترین درصد از کل مساکن شهر را به خود اختصاص دهد به عنوان گروه نما انتخاب می شود. جهت یافتن گروه نما از روش زیر استفاده می شود (پورمحمدی، 1379: 109):

=M₀نمای مساحت واحدهای مسکونی

=L₀ کرانه پایین گروه نما

=F₀ فراوانی در گروه نما

=F_-1 فراوانی در گروه پیش از نما

=F₊₁ فراوانی گروه بعد از نما

i= فاصله طبقات (گروهها)

پس از بدست آوردن نما مساحت آن را بر تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در هر دوره ضرب می کنیم تا مقدار زمین مورد نیاز برای تامین واحدهی مسکونی در شهر قشم بدست آید. به عبارت دیگر :

تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز×مساحت نما = زمین مورد نیاز

جدول 3: واحدهای مسکونی معمولی بر حسب مساحت زیربنا در شهر قشم

منبع: مرکز آمار ایران

- برآورد زمین جهت تأمین مسکن در دوره 1390- 1385

با استفاده از روش گروه نما در برآورد میزان زمین مورد نیاز برای دوره 1390- 1385 با توجه به آنکه میزان نیاز به واحد مسکونی در حدود 1746 واحد مسکونی اضافه بر تعداد موجود در سال 1385 برای جمعیتی معادل 32200 نفر و تعداد خانوار 7835 خواهد بود. میزان نیاز به زمین حدود 5/13 هکتار خواهد بود.

- برآورد زمین جهت تأمین مسکن در دوره 1395- 1390

شهر قشم در دوره 1395- 1390 جمعیت معادل 39600 نفر خواهد داشت و همچنین تعداد خانوار در این دوره به 9706 خانوار خواهد رسید. این تعداد خانوار در این دوره نیاز به حدود 1882 واحد مسکونی اضافه بر موجود از سالهای گذشته خواهند داشت با این وجود این تعداد واحد مسکونی در این دوره نیاز به زمینی معادل 5/14 هکتار خواهند داشت که باید در این دوره توسط منطقه آزاد قشم ایجاد شود.

- برآورد زمین جهت تأمین مسکن در دوره 1400- 1395

بر اساس اطلاعات استخراج شده، میزان جمعیت شهر قشم در این دوره به 46900 نفر خواهد رسید و تعداد خانوار در این شهر به 11580افزایش پیدا خواهد کرد. میزان نیاز به واحد مسکونی در این دوره در شهر قشم حدود 1948 واحد مسکونی خواهد بود. این میزان اضافه بر موجودی مسکن در سالهای گذشته می تواند نیاز ساکنان را نسبت به واحد مسکونی بر طرف کند. جهت ساخت و ساز این تعداد واحد مسکونی در این دوره به زمینی معادل 15 هکتار نیاز خواهد بود که باید این مقدار باید در این دوره تهیه شود.

- برآورد زمین جهت تأمین مسکن در دوره 1405- 1400

جمعیت شهر قشم در این دوره به رقمی معادل 50900 نفر افزایش خواهد یافت و میزان خانوار در این دوره نیز به 12662 خانوار خواهد رسید. براساس این افزایش خانوار در این دوره شهر قشم به حدود 1261 واحد مسکونی جدید در این دوره نیاز خواهد داشت و این نیاز ناشی از ایجاد واحد مسکونی، به زمینی معادل 4/9 هکتار نیاز خواهد داشت. با توجه به این امر میزان کل نیاز واحد مسکونی در این شهر در دوره 1405-1385 برابر با 6837 واحد مسکونی خواهد بود که به زمینی معادل 8/52 هکتار نیاز خواهد بود که این مقدار باید به مرور در دوره‌های مختلف تهیه شود.

روش استفاده از تراکم متوسط ساختمانی

در این روش، برای محاسبه میزان زمین مورد نیاز از رابطه بین قیمت و تراکم استفاده می‌شود، ابتدا گرایش متوسط به تراکم از طریق رابطه زیر به دست می‌آید سپس با ضرب آن در بعد خانوار مساحت زمین مورد نیاز برای شهر به دست می‌آید(یزدانی و الیاسی، 1380: 159).

جدول 4: متوسط قسمت زمین در بافت قدیم، جدید و شهرکهای سام، زال و نریمان شهر قشم

منبع: دفتر اقتصاد مسکن وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی

بر اساس محاسبات صورت گرفته بر اساس روش تراکم متوسط ساختمانی میزان اراضی مورد نیاز جهت توسعه مسکونی در بافت قدیم شهر قشم5/928هزار متر مربع، بافت جدید 60هزار متر مربع و شهرک‌های سام، زال و نریمان5/112هزار متر مربع برآورد شده است.

نقشه3: تقسیمات شهر قشم

روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص

شاخص‌های سرانه زمین مسکونی که از تقسیم کردن کل مساحت‌های زمین‌های مسکونی شهر(به متر مربع) به جمعیت آن و تراکم خالص که از تقسیم کردن جمعیت شهر به مساحت زمین‌های مسکونی(به هکتار) به دست می‌آید. از نظر تشخیص وضع نسبی شهرها و نیز آینده نگری شاید این دو مهمترین شاخص باشند. در روش سرانه مسکونی، سرانه محاسبه شده به جمعیت پیش بینی شده ضرب می‌شود تا زمین مورد نیاز به دست آید( حکمت نیا و موسوی، 1385: 126).

بر اساس آمار سال 1385 میزان سرانه مسکونی در شهر قشم 144 متر مربع است. مساحت کاربری مسکونی در بافت قدیم حدود 7/72 هکتار بوده در بافت جدید این میزان در حدود 6/219 هکتار بوده است در شهر کهای سام، زال و نریمان میزان مساحت اراضی مسکونی 5/71هکتار رسیده است.

جمعیت پیش بینی شده برای شهر قشم تا سال 1405، 50900 نفر برآورد گردیده است. بنابراین بر اساس این روش 2/73هکتار زمین برای توسعه مسکونی قشم مورد نیاز است.

در روش تراکم خالص بر اساس نفر یا خانوار در هکتار محاسبه می‌شود و از رابطه زیر به دست می‌آید.

A: مقدار زمین مورد نیاز

H: تعداد مساکن مورد نیاز

D: تراکم مسکونی

بر اساس روش تراکم خالص میزان اراضی مورد نیاز جهت توسعه واحد‌های مسکونی 3/98هکتار اراضی مورد نیاز می‌باشد.

بر اساس روش خام برآورد مسکن مبتنی بر نیازمیزان نیاز شهر قشم به واحد مسکونی جدید تا سال 1405 تعداد 6837 واحد مسکونی خواهد بود که این تعداد باید در دوره‌های مختلف با توجه به نیاز ساکنان در هر دوره ساخته شوند( زیاری و دیگران، 1388).

مدل هلدرن

یکی از روشهای اساسی برای مشخص نمودن رشد بی قواره شهری استفاده از روش هلدرن است. با استفاده از این روش می توان مشخص نمود چه مقدار از رشد شهر ناشی از رشد جمعیت و چه مقدار ناشی از رشد بی قواره شهری بوده است. ساختار کلی مدل به شرح زیر می باشد(Beck,&et al,2003,pp:101-1o3):

در مورد شهر قشم متغیرهای فوق به شرح زیر می‌باشد:

جدول 5: ویژگیهای جمعیتی و کالبدی(مساحت) شهر قشم طی سال 1385-1365

Ln(2/614)+Ln(1/443)=Ln(3/779)

0/9+0/4=1/3

0/69+o/31=0/100

بر اساس محاسبات صورت گرفته، 69 درصد از رشد شهر قشم در فاصله سالهای 85-65 مربوط به رشد جمعیت و 31درصد از رشد آن مربوط به توسعه افقی شهر می باشد که نتیجه آن افزایش تراکم جمعیت و کاهش سرانه ناخالص زمین در راستای توسعه فیزیکی شهر بوده است، در نتیجه افزایش روزافزون جمعیت نیاز به زمین جهت کاربری مسکونی در این شهر را افزایش داده است.

فضاهای قابل توسعه شهر جهت تأمین زمین در شهر قشم

بافت قدیم

همانطور که پیشتر عنوان شد شهر قشم به دلیل موانع طبیعی که در اطراف آن قرار گرفته است از نظر ایجاد فضای سکونتی با مشکلاتی مواجه است. این شهر از طرف شمال به وسیله دریا محاط شده و همچنین از طرف جنوب و شرق نیز بوسیله دریا محدود شده است. این امر توسعه شهر را در این جهات محدود کرده است. تنها محور توسعه این شهر در جهات غرب و شمال غرب است که از طرف شمال غرب به وسیله شهرک صنعتی طولا محدود خواهد شد و توسعه از طرف غرب نیز بعد از مدتی بوسیله کوههای اطراف شهر قشم محدود خواهد شد.

محدوده بافت قدیم شهر قشم که زمانی نبض تجاری این شهر را در دست داشته است و تاکنون نیز به عنوان یکی از مهمترین بخشهای اقتصادی شهر به همراه بافت جدید در اختیار دارد به دلیل اینکه ساختمانهای این بخش از شهر قدیمی بوده و از طرف دیگر به دلیل دراختیار داشتن مرکزیت تجاری و همچنین مسکونی شهر از اهمیت خاصی برخوردار است در ابتدا لازم است به این بخش از شهر توجه ویژه ای صورت گیرد.بافت قدیم شهر قشم با وسعتی در حدود 1991292 مترمربع که از این مقدار 72145 مترمربع واحد مسکونی در اختیار دارد و کاربری‌های تجاری و مسکونی از مهمترین کاربری‌های این بخش از شهر می باشند.

بیشتر تخریب‌هایی که در شهر قشم صورت می گیرد مربوط به بافت قدیم می باشد. در این قسمت از شهر به دلیل بالا رفتن قیمت زمین تجاری، سبب شده ساکنان اقدام به تخریب مساکن خود کنند و ساختمانهای خود را با تعداد واحد مسکونی دو طبقه و بیشتر بنا کنند و طبقه همکف را به عنوان واحد تجاری در نظر بگیرند. این انگیزه سبب ساخت و ساز مجدد در این بخش از شهر شده و به مرور زمان ساختمانهای این بخش از شهر نوسازی می شوند.در جهت بالا بردن تعداد واحد مسکونی و افزایش آن در بافت قدیم شهر قشم تنها از طریق افزایش تراکم می توان این مشکل را حل نمود و امکان برنامه ریزی به دلیل محدود بودن این بخش از شهر و نبود فضای خالی در داخل بافت امکان پذیر نیست.

- بافت جدید

بافت جدید شهر قشم با توسعه و پیشرفت منطقه آزاد قشم در زمینه صادرات و واردات از بنادر این شهر شکل جدید به خود گرفت. در ابتدا زمینهای این بخش از شهر جهت کاربری‌های تجاری آماده شد. این اقدام بدان جهت انجام شد که بافت قدیم شهر قشم دیگر توانایی جوابگویی در زمینه‌های تجاری شهر را نداشت و از طرفی ورود گردشگران به شهر قشم در فصولی از سال کمبود در این بخش را دو چندان می کرد. در ابتدا بازارهای بزرگ ستاره، فردوسی، پردیس و خلیج فارس در این بخش از شهر ایجاد شد. این امر سبب شد بخشهای خدماتی به این بخش از شهر کشیده شوند. با رونق و گسترش بخش جدید شهر و گسترش خدمات به این بخش از شهر کاربری مسکونی در این بخش از شهر فعالیت آن آغاز شد.

در طرحهای جامع و تفصیلی شهر قشم براساس کاربری مسکونی جهت ایجاد واحدهای مسکونی به صورت انبوه در بخش غربی شهر قشم برنامه ریزی شده است. در این بخش از شهر که به عنوان بخش حاشیه‌ای شهر مطرح است واحدهای مسکونی به صورت آپارتمانی در قالب چندین شهرک مسکونی از جمله گلستان، بوستان، سام زال و غیره در حال آماده سازی یا آماده شده‌اند. این نقطه از شهر توانسته بار مسکونی شهر را به عهده بگیرد و در سالهای آتی زمینهای این بخش از شهر دارای ارزش زیادی خواهند شد. در جدول 4 مهمترین کاریریهای موجود در بخش جدید شهر قشم آورده شده اند.

جدول 6: مهمترین کاربری‌های موجود در بافت جدید شهر قشم

براساس اطلاعات موجود در نقشه شهر قشم و همچنین در نظر داشتن موانع طبیعی، مکانهای موجود در این شهر جهت توسعه کاربری مسکونی بیشتر در قسمت غربی شهر قشم قرار دارند. در نقشه شماره 3 موانع توسعه شهر و همچنین مکانهای مناسب جهت توسعه شهر نشان داده شده است.

نقشه شماره4: موانع توسعه فضایی شهر قشم