نوع مقاله : مقاله پژوهشی
نویسندگان
1 دانشیار گروه شهرسازی، دانشکدۀ معماری و شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایران
2 پژوهشگر دکتری شهرسازی، گروه شهرسازی، دانشکدۀ معماری و شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایران
چکیده
کلیدواژهها
موضوعات
عنوان مقاله [English]
نویسندگان [English]
Abstract
Building violations are defined as breaches of urban laws and regulations in urban development. These violations are less common in developed countries and are more pertinent to the urban planning literature of developing nations, such as Iran. Isfahan, one of Iran's major metropolises, is significantly affected by these violations in various ways. This raises the question: what factors, elements, and stakeholders influence the occurrence of these violations and to what extent does each contribute? Identifying these factors is a crucial first step toward addressing and mitigating these issues. This research aimed to identify the underlying factors and influential actors behind building violations, analyze the role of each factor, and examine the positions of key stakeholders involved. To achieve this, 100 questionnaires were distributed among specialists and experts in urban fields and the collected data were analyzed using Confirmatory Factor Analysis (CFA) with Structural Equation Modeling (SEM) in SPSS and Amos Graphics software. The results indicated that the factors influencing the occurrence of construction violations in Isfahan ranked in order of significance included urban regulations and plans, systemic weaknesses, economic challenges or profitability of violations, urban management actions and policies, and general government development policies. The main stakeholders influencing construction violations also ranked in order of significance were the Engineering System Organization and Building Control, builders, the municipality and building police, citizens, and high supervisory authorities.
Keywords: Urban Regulations, Stakeholders, Construction Regulations, Structural Equation Modeling (SEM), Isfahan.
Introduction
In recent decades, the rise of construction violations has become a significant concern for residents and city managers alike. Factors like high construction costs, lengthy permit processes, citizens' reluctance to renovate, and inconsistencies in city hall policies have made these violations more justifiable in the eyes of the public (Pong et al., 2009, p. 18).
This issue is particularly prevalent in developing countries. In Iran, urban planning regulations stipulate that property owners must obtain a construction permit and adhere to relevant rules and regulations for any building or physical modifications to their properties. To prevent violations, supervisory authorities, including monitoring engineers and building police, are tasked with reporting any infractions they observe during construction and halting unauthorized work. Despite these measures, many constructions are still carried out in ways that deviate from the specifications outlined in their permits. Alarmingly, statistics show that the number of building violation cases reported to the Article 100 Commission in a single year exceeds the number of building permits issued during that same period. Additionally, approximately 85% of municipal revenue in metropolitan areas derives from construction permits with over 15% attributable to building violations. This issue is not confined to low-income housing areas and cannot be solely attributed to economic hardship or a lack of public awareness. Effective management can play a crucial role in addressing these challenges. Consequently, this research sought to analyze the legal, managerial, cultural, social, economic, and structural factors influencing building violations, as well as the roles of various stakeholders in Isfahan, one of Iran's major metropolitan areas. The goal was to raise awareness and promote strategies to prevent urban construction violations.
Materials & Methods
This research was applied in nature and employed a descriptive-analytical approach. With a quantitative perspective and using grounded and systems theories, the study aimed to identify and analyze the factors influencing the occurrence and development of building violations in the city of Isfahan, as well as the roles of various stakeholders. The statistical population for this research included experts in urban planning, the judiciary, the Engineering System Organization, the municipality, the Article 100 Commission, and the General Directorate of Roads and Urban Development in Isfahan. From this group, a convenient sample of 100 individuals was selected. Data were collected using a documentary-library method supplemented by questionnaires and interviews with professionals. The information was analyzed through Confirmatory Factor Analysis (CFA) using Structural Equation Modeling (SEM) in SPSS and Amos Graphics software. To ensure the accuracy and validity of the measurement tools, expert opinions were consulted and the reliability was assessed using Cronbach's alpha test. This test indicated a high correlation of over 0.7 for the variables in each dimension, reflecting a desirable level of reliability.
Research Findings
The issue of illegal construction is predominantly associated with developing countries and Iran is no exception. This illegal development arises from various factors, including management issues, economic conditions, social and cultural aspects, and inadequacies of regulations and urban plans. Together, these elements contribute to urban development deviating from established, principled plans.
The results from the factor analysis aimed at identifying the influences on building violations in Isfahan revealed the following insights across different dimensions:
Urban Regulations and Plans:
Key variables in this domain included:
The focus of urban plans on physical dimensions with a factor loading of 0.918
The neglect of ownership characteristics of urban land with a factor loading of 0.782
The disregard for citizens' needs in urban planning with a factor loading of 0.616
The application of uniform patterns to the appearance and structure of the city across all areas and neighborhoods of Isfahan
These factors collectively contributed to the shortcomings of urban plans. Other significant variables within this area also highlighted issues present in urban planning.
Economic Variables:
In this category, the added value of land in exchange for minimal penalty payments had a factor loading of 0.94, making violations financially attractive for builders, particularly land grabbers and real estate speculators, with a factor loading of 0.85. Additionally, the reduction in construction costs due to increased density had a factor loading of 0.77, marking it as a critical factor.
Thus, the economic profitability for builders and real estate traders played a significant role in facilitating violations, indicating that personal interests heavily influenced the occurrence of construction violations in Isfahan. Notably, other variables in the model, aside from the financial incapacity of citizens to build, also exhibited favorable factor loadings. This suggested that poverty and low financial capacity were not primary drivers of these violations.
Legal and Regulatory Deficiencies:
Among the seven loading variables analyzed, the inconsistency between urban planning laws and other existing laws in the country emerged as the most significant factor in this dimension with a substantial factor loading of 0.834. Following closely, the lack of legal enforcement mechanisms to address construction violations with a factor loading of 0.805 played a crucial role in explaining the model. Other noteworthy variables included the inadequacy of penalties for offenders, which also carried considerable weight. However, the inflexibility of urban construction laws was not found to be significant; experts indicated that this variable did not contribute to the legal issues surrounding urban construction in Isfahan and was thus been excluded from the model.
Government's Public and Civil Construction Policies and Programs:
The results indicated that all variables in this dimension were significant, i.e., they all affected the government's policies and civil construction programs. Among these, the poor performance in public housing provision with a factor loading of 0.95 stood out as a critical issue. Additionally, the failure to implement systems to mitigate the impact of inflation on housing costs with a factor loading of 0.821 and the restrictions on bank credits for loans related to purchasing and building housing with a factor loading of 0.812 were identified as key factors contributing to the weaknesses in the government's public and civil construction initiatives.
Social and Cultural Dimensions:
In this aspect, social factors accounted for approximately 36% of the model, while cultural factors accounted for about 26%. Among the social variables, the need for employment among the young population with a factor loading of 0.85 and the necessity for shelter with a factor loading of 0.83 were particularly significant. In the cultural dimension, the variable representing individualism and neglect of community needs with a loading of 0.863 and the perception of defiance against regulations as an act of courage with a loading of 0.814 played the most significant roles in explaining the model.
Urban Management Policies and Actions:
In the realm of urban management, 9 variables were identified. Among these, the delay in demolishing illegal housing at the onset of construction with a factor loading of 0.88 and the non-compliance of housing standards with citizens' income levels with a factor loading of 0.87 had the most significant impacts. Additionally, the complexity and high costs associated with the building permit issuance process, which had a factor loading of 0.84, also played a crucial role. This lengthy permit process often forced individuals, who could not navigate it to resort to violating regulations.
Urbanization Process:
Within this dimension, migration of the population from villages and small towns to metropolitan areas with a factor loading of 0.97 was particularly significant in explaining the model. Following closely, the variables related to urban expansion and the incorporation of surrounding villages and lands into the city also with a factor loading of 0.97 contributed to this dynamic. Additionally, natural population growth—encompassing births, improvements in healthcare, and reduced mortality rates—had a factor loading of 0.74, further impacting the urbanization process.
Discussion of Results & Conclusion
The results from the city of Isfahan indicated that urban regulations and plans with a factor loading of 0.72 were the primary cause of building violations. Following this, the economic factor with a factor loading of 0.70 significantly contributed to the occurrence of construction violations. Economic opportunism, the added value derived from exceeding building permit limits, and the existing rent-seeking behaviors had led to high levels of economic exploitation within the housing sector and urban construction.
Another influential factor was the actions and policies of urban management, which carried a factor loading of 0.67. Additionally, government policies and public construction plans with a factor loading of 0.56 played a notable role in fostering building violations in Isfahan. Key weaknesses in these policies included the failure to consider low-income groups in urban planning and housing programs, restrictions on bank credits for loans related to purchasing and building housing, inadequate performance in public housing provision, and lack of systems to mitigate the impact of inflation on housing costs.
The absence of robust legal and regulatory frameworks with a regression weight of 0.46 was identified as the 5th most influential factor contributing to building violations in Isfahan. Following this, sociocultural factors with a regression weight of 0.36 and urbanization process with a regression weight of 0.46 played lesser roles in these violations. Interestingly, while past trends indicated that incoming migrants contributed to undesirable construction due to family size, economic challenges, and regulatory noncompliance, their current influences on building violations in Isfahan were considerably less compared to other factors.
Among the stakeholders, the roles of the Engineering System Organization and building control, as well as construction companies, were more significant than others. The municipality and building police also served as key executors, alongside citizens, the Article 100 Commission, and the Article 5 Commission.
کلیدواژهها [English]
مقدمه
در دهههای اخیر گسترش تخلفات ساختمانی به یکی از معضلهای ساکنان و مدیران شهری تبدیل شده و وجود متغیرهای مداخلهگری مانند هزینۀ ساخت، طولانیبودن مسیر اخذ پروانۀ ساختمانی، راغبنبودن شهروندان در امر نوسازی و نبود وحدت رویه در شهرداریها نیز تخلفات ساختمانی را برای شهروندان توجیهپذیرتر کرده است. این درحالی است که رعایت ضوابط قانونی یک اصل مهم برای حفاظت محیط شهری بهخصوص روشنایی، حرارت، هوا، آب و محیط سبز شهری است که مردم هنوز به آن آگاهی کافی ندارند (Pong et al., 2009, P. 18). با وجود این اوگو بر این باور است که مقررات برنامهریزی و ضوابط ساختمانی همزمان میتواند بهعنوان مانعی دربرابر تولید مسکن از راه قانونی نیز باشد (Ogu, 1999, P. 302).
در این راستا، پونگ و همکاران بیان میکنند که باوجود تلاشهایی که درزمینۀ وضع آییننامههای حقوقی دربارۀ برنامهریزی و مدیریت شهری انجام شده تخلفات ساختوساز (Building Violations) هنوز هم یکی از مهمترین مسائل مدیریت شهری است (Pong et al., 2009, P. 1). شواهدی از این موضوع در یونان، کلگری و هنگکنگ وجود دارد. در یونان مهاجرت گسترده از نواحی روستایی به شهری، قیمت بالای مسکنهای قانونی، جایگاه مسکن بهعنوان ابزاری برای انباشت سرمایه و مقررات و برنامهریزی ناکارآمد کاربری زمین دهههاست که ساختوساز مسکن غیرمجاز و غیرقانونی را رواج داده است (Patton & Sophoutis, 2013, P. 138). همچنین، ساختوسازهای غیرقانونی در کلگری (Calgary) و هنگ کنگ (Hong Kong) بهدلیل تجربۀ رونق اقتصادی، رشد جمعیت ناشی از مهاجرت و درنتیجه، فشارهای تأمین مسکن ظهور پیدا کرده است (Tanasescu et al., 2010, P. 479).
این مسئله بهویژه در کشورهای درحال توسعه وجود دارد. در همین راستا، ازجمله مشکلات اساسی که شهرسازی کشورهای درحال توسعه با آن مواجهه است، بهرهگیری و استفادۀ بیش از اندازه از فضا و در قالب ساختمان و معابر است که جنبههای اجتماعی، عدالت فضایی، ایمنی، امنیت و ادامۀ حیات را برای گروههای مختلف انسانها بسیار سخت کرده است. این رویکرد نتیجۀ اثرهای دورۀ مدرنیسم در مدیریت و برنامهریزی شهری این کشورهاست که در راستای کاستن از اثرهای منفی آن در کشورهای توسعهیافته نظریههایی نظیر شهر فشرده، نوشهرگرایی، رشد هوشمند و.... در برنامهریزی شهری وارد شد و بهسرعت رشد یافت (Ngah, 1998, P. 7). این نظریهها نزدیکی به امکانات و خدمات لازم را برای مردم افزایش داد و درنتیجه، تعامل، عدالت و سلامتی را بهبود بخشید (Bahadure & Kotharkar, 2012). این نظریههای جدید تنها در کشورهای توسعهیافته اثرگذار بود و در کشورهای درحال توسعه بهدلیل ساختار مدیریتیبخشی و ناهماهنگ، اقتصادی ناپایدار، فرهنگی فردگرا و ضوابط تعریفشدۀ متفاوت با شرایط جامع بومی نتوانست به تحقق عدالت اجتماعی و بهرهگیری مناسب انسانها از فضا کمک کند و برای دستیابی به برخی از مفاهیم جهانی و استانداردهای بینالمللی مجبور به درآمدزایی به شکل غیراصولی و ازجمله ساختوساز بیرویه و درآمد ناشی از تخلفات ساختمانی شد.
در ایران نیز طبق مقررات حقوقی شهرسازی برای احداث هرگونه ساختمان و دخالت فیزیکی در املاک مالکان بایستی مجوز ساخت دریافت کند و ساختوساز را طبق مقررات و ضوابط مربوط انجام دهد. این موضوع در مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۳۴ مطرح شده است که براساس آن مالکان باید در محدودۀ شهر قبل از هر اقدام عمرانی از شهرداری پروانه دریافت کنند و درصورت رعایتنکردن موارد مندرج در پروانۀ شهرداری موضوع را در کمسیونی که موسوم به کمسیون مادۀ ۱۰۰ شهرداری است، مطرح کنند و مالک تصمیم اتخاذشده را باید اجرا کند. در غیر این صورت، شهرداری خود برای اجرای تصمیم اتخاذشده اقدام میکند (صفاییپور و همکاران، ۱۳۹۶، ص. ۱۳۲-۱۳۰). در این زمینه و برای جلوگیری از وقوع تخلفات ناظرانی همچون مهندسان ناظر و پلیس ساختمان درصورت مشاهدۀ تخلف درحین و قبل از وقوع آن موضوع را به مراجع مربوط گزارش میدهند و از ادامۀ روند کار جلوگیری میکنند. با وجود این، همچنان برخی ساختوسازها مطابق با مشخصات مندرج در پروانۀ ساختمانی مربوط صورت نمیگیرد تا جایی که طبق آمار بهدستآمده تعداد پروندههای تخلف ساختمانی ارسالی به کمیسیون مادۀ100 در یک سال بیشتر از تعداد پروانههای ساختمانی صادره در همان سال است. علاوه بر این، حدود 85 درصد از درآمد شهرداریهای کلانشهرها نیز مربوط به مجوزهای ساختوساز است که از این میزان بیش از 15 درصد مربوط به تخلفات ساختمانی است؛ اما این موضوع فقط مربوط به نواحی اسکان اقشار کمدرآمد جامعه نیست که بتوان تنها آن را به فقر اقتصادی و یا ناآگاهی افراد نسبت داد.
درمجموع، میتوان گفت در ایران در راستای درآمدزایی روزبهروز کنترل و مدیریت زمینهای شهری بهصورت افقی و عمودی از عهدۀ شهرداری خارج شده، زمینها به بخش خصوصی با مالکیت دائمی واگذار شده و ساختوسازهای بیرویه گسترش یافته است، نظارت و کنترل کافی بر ساخت بنا انجام نمیشود و طرحهای شهری بهخوبی نتوانسته پاسخگوی نیاز شهروندان باشد. علاوه بر این، چالشهای دائمی که بین ذینفعان وجود دارد، زمینه را برای انواع تخلف و بهرهگیری نامناسب از زمین شهری فراهم کرده است. این درحالی است که با مدیریت صحیح میتوان گامهایی اساسی در حل این معضل برداشت. بر همین اساس و در راستای شناسایی عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی محققان در پژوهش حاضر بهدنبال تحلیل نقش عوامل قانونی، مدیریتی، فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی، کالبدی و جایگاه هریک از ذینفعان در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان بهعنوان یکی از کلانشهرهای ایران هستند تا از این طریق بهدنبال آگاهیبخشی در راستای جلوگیری از تخلفات ساختوساز شهری گامی برداشته شود.
در این زمینه، پژوهشهای مختلفی در ایران و جهان انجام شده است؛ اما جنبۀ نوآوری این پژوهش استفاده از نظرهای کارشناسان حوزههای شهرسازی، معماری، دادگستری و صاحبنظران تخلفات ساختمانی برای تعیین دقیقتر عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی و تعیین جایگاه ذینفعان کلیدی در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان است. علاوه بر این، باوجود اینکه محققان در بسیاری از پژوهشها ضعف توان مالی مردم بومی را عامل تخلف میدانند، در این پژوهش عامل اصلی بروز و توسعۀ تخلفات در اصفهان مربوط به مدیریت شهری و دستگاههای نظارتی است. همچنین، استفاده از روشهای آماری مدلسازی معادلههای ساختاری کمک مناسبی به تعیین دقیق بار عاملی هریک از ابعاد تخلفات ساختمانی و ذینفعان آنها کرده است و راهکارهای ارائهشده میتواند به مدیریت شهری برای کنترل ساختوسازهای غیرقانونی کمک کند.
مبانی نظری پژوهش
تخلفات ساختمانی در نظام حقوقی عبارت از رعایتنکردن ضوابط و مقررات ساختوساز است که برای تضمین کیفیت زندگی، عدالت و منافع عمومی تدوین شده است (سیفی قره یتاق و همکاران، ۱۳۹۴، ص. ۲). اما علاوهبر تعریف موجود اینکه چه اقدامهایی بهعنوان تخلف ساختمانی به حساب میآید، امری ضروری است. در این زمینه دیدگاههای مختلفی وجود دارد. در مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصرههای ذیل آن عملیات ساختمانی، بناهای بدون پروانه و بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی، رعایتنکردن اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی برخلاف مشخصات مندرج در پروانۀ ساختمانی، اضافهبنا بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع درحوزۀ استفاده از اراضی مسکونی، اضافهبنا بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع درحوزۀ استفاده از اراضی تجاری، صنعتی و اداری، احداث بنای بدون پروانه درحوزۀ استفاده از اراضی مربوط درصورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد، احداثنکردن پارکینگ یا غیرقابل استفادهبودن آن و ناممکنبودن اصلاح، تجاوز به بنا و مستحکمنبودن بنا بهعنوان نمودهای تخلفات ساختمانی معرفی شده است (سعیدنیا، ۱۳۸۳، ص. ۴۹) در طبقهبندی دیگر، تخلفات به ۹ دسته شامل احداث بنای بدون پروانه، مستحکمنبودن بنا، تبدیل، حذف و تغییر کاربری، احداث بنا در حریم لولههای نفت و گاز، عقبنشینینکردن لازم، تراکم اضافی، احداث بنا در حریم خطوط انتقال برق، تأسیسات و منابع آبهای عمومی، ارتفاع اضافی و رعایتنکردن سطح اشغال طبقهبندی شده است (صفاییپور و همکاران، ۱۳۹۶، ص. ۱۸۰). درمجموع و براساس مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری و برمبنای سایر مطالعات میتوان تخلفات ساختمانی را به ۶ دستۀ کلی شامل رعایتنکردن اصول شهرسازی، تخلف رعایتنکردن اصول فنی و استحکام بنا، رعایتنکردن اصول بهداشتی، نادیدهگرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان، احداث ساختمان بدون پروانه و سایر تخلفات طبقهبندی کرد (جدول۱).
جدول 1: طبقهبندی تخلفات ساختمانی
Table 1: Classification of construction violations
|
مأخذ |
توضیحات |
عنوان تخلفات ساختمانی |
|
حسینی، ۱۳۸۵، ص. ۱۵۷؛ اعتماد، ۱۳۹۸؛ اهری، ۱۳۷۱، ص. ۵۷؛ ظاهری و پورمحمدی، ۱۳۸۵؛ شکری، ۱۳۹۴، ص. ۴۲؛ مشیری، ۱۳۸۸، ص. ۲۹؛ شاهیوندی، ۱۳۹۶، ص. ۱۰۰). |
· ساختوساز در اراضی کشاورزی · اضافه ارتفاع توسعه (رعایتنکردن ارتفاع در حریم فرودگاه، تخلف ارتفاع در حریم آثار باستانی، ارتفاع پنجرههای مشرف) · رعایتنکردن کاربری مصوب طرحهای توسعۀ شهری (تغییر و حذف کاربری) · رعایتنکردن حریم (حریم شهر، رودخانۀ گذرهای اصلی) · رعایتنکردن ضوابط شبکههای ارتباطی (عرض معابر، حریم معابر) · حذف پارکینگ یا نامناسببودن آن · رعایتنکردن تراکم مصوب طرحهای توسعۀ شهری |
رعایتنکردن اصول شهرسازی |
|
· رعایتنکردن مقرات ازدید فنی و احداث فونداسیون، ستونها، پیها، نوع خاک و مواد محل احداث، میزان خوردگی و سفتی و شلی آن و گودبرداری با توجه به گونههای مقاوم زمین، عوامل جوّی منطقه، سرعت باد، رطوبت زمین و هوا و درجه حرارتهای منطقه · رعایتنکردن مسائل ایمنی نظیر پیشگیری از بروز حریق، مهار حریق و ممانعت از گسترش افقی و عمودی آن ردبنا، تدارک راه ایمنی برای فرار از آتش، پلۀ فرار و تسهیلات لازم برای اطفای حریق |
رعایتنکردن اصول فنی و استحکام بنا |
|
|
· تأمیننکردن نور کافی، اجرای پنجرهها و نورگیریهای مناسب، تقسیم فضای ساختمان، ایجاد سرویسهای لازم بهداشتی و حمام، منظورکردن فضای آزاد برای استفاده از نور آفتاب و ایجاد فضای سبز و باغچه در کلیۀ ساختمانها |
رعایتنکردن اصول بهداشتی |
|
|
· بیتوجهی به مقررات و ضوابط نمای شهری مصوب سال ۱۳۶۹ با شورای عالی شهرسازی و معماری |
نادیدهگرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان |
|
|
· تعییننکردن ضوابط بر و کف و ارتفاع مصوب منطقۀ مدنظر و نوع کاربری بهدلیل نداشتن پروانۀ ساختمانی |
احداث ساختمان بدون پروانه |
|
|
· استفادۀ نامناسب از ساختمان نظیر استفاده از پیلوتی و انباری برای سکونت · رعایتتکردن ضوابط ویژۀ مربوط به ساختمانهای با کاربری عمومی (آموزشی، بهداشتی و اداری) · تخلفات مربوط به قانون املک ساختمانهای نظیر تصرف فردی مشاعات، توسعۀ مساحت آپارتمان با الحاق راهپله و بالکن |
سایر تخلفات |
منبع: نگارندگان
ساختوسازهای غیرقانونی بهعنوان یکی از روشهای توسعۀ شهری و ساختوساز سکونتگاهای مسکونی است (Zegarac, 1999, P. 365). مسکن غیرقانونی چهار بخش اصلی نیروهای محرک، تصمیمگیران، فرآیندها و الگو را دارد. نیروهای محرک در بالاترین سطح اثرگذارترین عامل درمقیاس کلان و الگو در پایینترین سطح نتیجۀ قابل مشاهدهای از مسکن غیرقانونی است. فرآیند حاکی از پویایی زمان و فضای مسکن غیرقانونی و تصمیمگیری نشان از عملکرد تصمیمگیران مؤثر دراین پدیده است؛ بنابراین اجزای شکلگیری تخلفات ساختمانی شامل انگیزههای اجتماعی-فرهنگی- اقتصادی (نیروهای محرک)، مدیران، سازندگان، همسایگان، صاحبان منزل، خانوارها (تصمیمگیران)، زمان، فضا (روند) و الگوها بهصورت عمودی یا افقی است (شکل۱) (Alnsour, 2011, P. 340).
شکل 1: عوامل مؤثر بر مسکن غیرقانونی (منبع: Alnsour, 2011, P. 340)
Figure 1: Factors affecting illegal housing
در ارتباط با انگیزههای تخلفات ساختمانی نیز دیدگاههای مختلفی وجود دارد. در این زمینه اعتقاد بر این است که انگیزههای اقتصادی نقش بسیار مهمی در بروز تخلفات ساختمانی دارد. بهعبارتی، ساخت وساز ابتدا با الگوی افقی انجام و درنهایت، بهدلیل محدودیت زمین بهصورت عمودی ساخته میشود؛ زیرا الگوی عمودی ارزانتر و سودآوری آن بیشتر است. در این زمینه تجربههای کشورهای مختلف براساس پژوهشهای مختلف به شرح زیر است.
نیجریه (Lagos، Ibadan، Kano، Onitsha و Aba)
از دلایل اصلی بروز تخلفات ساختمانی در این کشور تشکیلات مدیریتی نامناسب برای پیادهسازی برنامهریزی کالبدی است که هماهنگی لازم میان سازمانها را نداشته است. همچنین، بیتوجهی مردم به نهادهای رسمی برنامهریزی ذکرشده است که نتایج آن گسترش سکونتگاههای زاغه و ساختمانهای غیرمجاز است که از استانداردهای ساختمانسازی بهرهای نبرده است، مسکنهای مملو از جمعیت، وجود نقص در روند دفع زباله، آلودگی آبوهوا، منابع ناکافی آب و انرژی و شرایط نابسامان محیطی است (Arimah & Adeagbo, 2000, P. 280).
فیلیپین
نتایج پژوهش در شهر مانیلا در کشور فیلیپین حاکی از آن است که بهطور متوسط اختلاف میان اجاره بهصورت قانونی با تصرف عدوانی[1] آن واحد 15 درصد است. همچنین، یک واحد عدوانی تحت مالکیت اگر مالکیت قانونی داشته باشد، به میزان 25 درصد بیشتر به فروش میرسد. بر این اساس، عامل اقتصادی یکی از عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی است (Wang & Sun, 2014, P. 307).
اردن
در اولدسات اردن فاکتور اجتماعی، اقتصادی، شیوۀ مدیریت و شفافنبودن استانداردهای مسکونی بهعنوان عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی است (Alnsour & Meaton, 2009, P. 304).
سوریه
در سوریه تبعیض نژادی بین قومیتهای کرد، ترک و عرب یکی از مهمترین عوامل اجتماعی مؤثر بر وقوع تخلفات ساختمانی است (Herzer & Rabgey, 1996, P. 3).
هند
در پونۀ هند اجارهها در بخشهای رسمی و غیررسمی سکونتگاههای شهری اختلافی 35 درصدی میان دو بخش دارد که این تفاوت موجب گرایش اقشار کمدرآمد به سکونت در محدودههای غیررسمی شده است (Kapoor & Blanc, 2008, P. 326).
یونان
مالکیت چند منزل به امید افزایش قیمت و درآمد درنتیجۀ مسائل روانی و اجتماعی خود دلیلی بر بروز تخلفات در یونان است (Patton & Sophoutis, 2013, P. 141).
بلگراد
تا اوایل دهۀ نود میلادی اینگونه ساختوسازها در ذهنیت شهروندان خطری برای هدفهای اجتماعی نیست و بهعنوان یکی از روشهای توسعۀ شهری و ساختوساز مسکن و سکونتگاه است (Zegarac, 1999, P. 365).
چین
ازنظر Giddens سه نوع هویت مشروعیتی (legitimizing identity)، مقاومتی (resistance identity) و هویت طراحیشده (project identity) وجود دارد. مهمترین نوع هویت در این بحث هویت مقاومتی است. همچنین، Foucault معتقد است هرجایی که قدرت است، مقاومت نیز وجود دارد؛ ولی در چین مقاومت به کارکرد قدرت بستگی ندارد، بلکه به هویت بازیگر (مردم) بستگی دارد. با توجه به نظریۀ اقتصاد نهادی جدید دولت ازجهتی خطرناکترین ناقض حقوق مردم و از جهتی مؤثرترین ابزار برای دفاع از حقوق مردم است و همین امر سبب تجاوز به منافع و حقوق مردم شده است؛ بنابراین ساختوسازهای غیرقانونی که در حاشیۀ چین اتفاق میافتد نوعی از مقاومت غیررسمی دربرابر تجاوز به حقوق مردم است (Li & Wang, 2008, P. 6-8). همچنین، سیاستها و برنامههای نادرست دولت با عنوان «طرح توسعه و مسکن» در تبت به تخریب سکونتگاههای قدیمی برای ایجاد ساختمانهای مدرن چینی در پاسخ به تزریق مهاجران چینی انجامید. عوامل مختلفی سبب شد که ساکنان تبت بیخانمان شوند که عبارت است از مکانیسم کنترل اجتماعی-جمعیتی در راستای محدودکردن حق گزینش مکان سکونت، محدودشدن یارانههای مسکن به بخش سکونت شهری، سرمایههای مسکن متعلق به واحد کار دولتی بهنفع ساکنان مهاجر چینی در تبت و.... (Herzer & Rabgey, 1996, P. 1-2).
درمجموع، در هریک از کشورها تخلفات ساختمانی ناشی از عوامل مختلفی معرفی شده است. آنچه در بیشتر کشورهای کمتر توسعهیافته بیشتر مهم است، توان مالی ضعیف ساکنان در تأمین مسکن مناسب و ضعف سیاستها و برنامهریزیهای حمایتی در راستای کاهش مشکلات مردم بیسرپناه است.
تخلفات ساختمانی در جوامع مختلف بسته به شرایط سیاسی، مدیریتی، فرهنگی، اقتصادی و غیره از علل مختلفی نشئت گرفته و آثار متفاوتی را برجای گذاشته است. با توجه به مطالعۀ مبانی نظری و تجربههای موجود عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی در 8 بُعد تهیه و در فرآیند پژوهش تحلیل خواهد شد (شکل ۲).
شکل 2: عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی در ایران (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)
Figure 2: Factors affecting construction violations in Iran
روششناسی پژوهش
پژوهش حاضر ازنوع کاربردی و روش استفادهشده نیز توصیفی- تحلیلی است. محققان در این پژوهش با رویکرد کمّی و با بهرهگیری از نظریۀ سیستمی بهدنبال شناسایی و تحلیل عوامل مؤثر و نقش ذینفعان در بروز و توسعۀ تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان هستند. جامعۀ آماری پژوهش کارشناسان حوزة شهرسازی، دادگستری، سازمان نظام مهندسی، شهرداری، کمیسیون مادۀ 100 و مدیرکل راه و شهرسازی اصفهان است که ازبین آنها 100 نفر بهعنوان نمونۀ دردسترس انتخاب شده است. اطلاعات با روش اسنادی-کتابخانهای و با پرسشنامه و مصاحبه با کارشنان جمعآوری و ازطریق روش تحلیل عاملی -تأییدی با کمک مدلسازی معادلههای ساختاری در محیط نرمافزارهای SPSS و Amos Graphic تحلیل شده است. برای تدقیق و روایی ابزار سنجش از نظرهای کارشناسان استفاده و پایایی ابزار سنجش نیز به کمک آزمون آلفای کرونباخ ستجیده شده است که میزان همبستگی بیش از 7/0 متغیرهای هر بُعد نشان از پایایی مطلوب متغیرهاست.
فرآیند طیشده در این پژهش به این صورت است که ابتدا متغیرها در قالب عاملهای اصلی (ضوابط و طرحهای شهری، شاخص اقتصادی، کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی، شاخص اجتماعی و فرهنگی، اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری، فرآیند شهریشدن) معرفی و سهم هریک از متغیرها در تبیین عاملها بیان شده است. سپس به اثرهای تخلفات ساختمانی در ساختار فضایی شهر اصفهان پرداخته و نقش هریک از عاملهای اصلی در بروز و توسعۀ تخلفات شهر اصفهان سنجیده شده است. یکی از ابهامهای دیگری که محققان در پژوهش حاضر بهدنبال آن بودهاند تعیین جایگاه و نقش هریک از بازیگران تخلفات ساختمانی است که بهصورت مدل ارائه شده است.
در راستای دستیابی به هدف پژوهش کلانشهر اصفهان بهعنوان محدودۀ مطالعهشده انتخاب شده است. در جدول1 گزارشی از تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان مربوط به سالهای 1390 و 1394 ارائه شده است. بررسی انواع تخلفات ساختمانی نشان می دهد که میزان آن نسبت به سال 1390 افزایش چشمگیری یافته و در این بین بیشتر تخلفات مربوط به تخلفات توسعه و اضافۀ ساخت مازاد بر پروانه و کسری پارکینگ است. دربین آنها تخلف مشرفیت نسبت به سایر تخلفات کمتر بوده است (جدول ۲).
جدول 2: میزان تخلفات ساختمانی شهر اصفهان به تفکیک نوع تخلف
Table 2: The rate of construction violations in Isfahan is Separated by type of violation
|
نوع تخلف |
تعداد تخلف |
نوع تخلف |
تعداد تخلف |
||
|
1390 |
1394 |
1390 |
1394 |
||
|
بنای بدون پروانه |
1994 |
2717 |
اضافه ارتفاع |
1126 |
1882 |
|
رعایتنکردن ضوابط نمای ساختمان |
89 |
175 |
توسعه و اضافۀ ساخت مازاد بر پروانه |
3665 |
18139 |
|
احداث و توسعۀ بالکن |
1882 |
3967 |
مشرفیت |
67 |
67 |
|
تبدیل |
1629 |
781 |
رعایتنکردن گذر مصوب |
1734 |
1970 |
|
کسری پارکینگ |
3642 |
4495 |
|||
منبع: سایت شهرداری اصفهان، ۱۴۰۱
یافتههای پژوهش و تجزیهوتحلیل
مسئلۀ ساختوساز غیرقانونی بیشتر مربوط به کشورهای درحال توسعه است و ایران نیز بهعنوان یکی از این کشورها از این موضوع مستثنا نیست. این توسعۀ غیرقانونی ناشی از عوامل مختلف مدیریتی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، ضوابط و طرحهای شهری و ... است که برآیند آنها توسعۀ شهر را از حالت اصولی و با برنامۀ از پیش تعیینشده خارج میکند. در همین زمینه، نتایج مربوط به استفاده از روش تحلیل عاملی در شناسایی عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی شهر اصفهان به شرح زیر است.
درزمینۀ ضوابط و طرحهای شهری 8 متغیر بارگذاری شده است. با توجه به جدول ۳ دربین متغیرهای بررسیشده توجه صرف طرحهای شهری به بُعد کالبدی با بار عاملی 918/0، بیتوجهی طرحها به خصایص مالکیتی زمینِ شهری با بار عاملی782/0، بیتوجهی به نیاز شهروندان در طرحهای شهری با بار عاملی616/0 و تعمیم الگوهای یکسان به سیما و کالبد شهر در همۀ مناطق و محلههای شهر اصفهان بهعنوان متغیرهایی هستند که بیشترین نقش را در موفقنبودن طرحهای شهری داشته است. سایر متغیرها نیز معنادار و بهعنوان مشکلات طرحهای شهری است. نتایج این بررسی نشان میدهد که طرحهای شهری با ویژگیهای کالبدی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی شهر اصفهان سازگار نبوده است. مدیریت شهری نیز بهدرستی نتوانسته است از این طرحها در راستای نیاز مردم و تطابق با گروههای مختلف ذینفعان استفاده کند؛ بنابراین نیاز به بازنگری در مطالعات، تدوین طرح، اجرا و نظارت بر اجرا در مراحل مختلف وجود دارد. شکل ۳ نحوۀ ارتباط بین متغیرها را با عامل ضوابط و طرحهای شهری نشان داده است.
جدول 3: متغیرهای ضوابط و طرحهای شهری بارعاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 3: Regulations and Urban plans variables, factor loading (regression weight) and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بارعاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان (p) |
|
بیتوجهی طرحها به خصایص مالکیتی زمین شهری |
X1 |
0.782 |
- |
- |
*** |
|
بی توجهی به نیاز شهروندان در طرحهای شهری |
X2 |
0.616 |
0.134 |
6.901 |
*** |
|
توجه صرف طرحهای شهری به بُعد کالبدی |
X3 |
0.918 |
0.181 |
6.200 |
*** |
|
بهروز نبودن طرح و ناهماهنگی و همزمانی با گسترش شهر |
X4 |
0.584 |
0.186 |
4.506 |
*** |
|
تعمیم الگوهای یکسان به سیما و کالبد شهر |
X5 |
0.607 |
0.217 |
3.900 |
*** |
|
نادیده انگاشتن واقعیتها، محدودیتها و امکانات اجرایی در طرحهای شهری |
X6 |
0.596 |
0.173 |
4.608 |
*** |
|
مدیریت ناکارآمد زمین شهری |
X7 |
0.554 |
0.157 |
4.892 |
*** |
|
مقررات و استانداردهای قانونی و کنترل کاربری زمین منسوخشده و محدودکننده |
X8 |
0.417 |
0.201 |
3.161 |
0.002 |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
شکل 3: متغیرهای ضوابط و طرحهای شهری (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)
Figure 3: Variables of regulations and plans urban
عناصر اقتصادی
یکی از ابعاد عمدۀ مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی، توان مالی خانوارها و پشتیبانی و حمایت بانکها و مؤسسههای دولتی، شهرداری، تعاونیهای مسکن، خیرین و سازمانهای مردمنهاد و سیاستهای اقتصادی کلان دولت درزمینۀ مسکن و زمین شهری است. با توجه به شکل ۴ و ۶ متغیر برای بُعد اقتصادی بارگذاری شده که ازبین آنها سه متغیر شامل متغیر6 X (ارزش افزودۀ زمین در مقابل پرداخت ناچیز مبلغ جریمه) با بار عاملی (۹۴/0)، متغیر1 X (سودآوربودن تخلف برای سازندگان بهویژه زمینخواران و بورس بازان زمین و مسکن) با بار عاملی (۸۵/۰) و متغیر 5X (کاهش هزینۀ ساخت در اثر افزایش تراکم) با بار عاملی (۷۷/0) بیشترین بار عاملی را در بُعد اقتصادی داشته است. بر این اساس، سودآوری اقتصادی برای سازندگان و بورسبازان نقش مهمی در ارتکاب تخلف داشته و منفعتهای شخصی در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان بسیار مؤثر بوده است. سایر متغیرهای موجود در مدل نیز بار عاملی مطلوبی داشته است. جالب توجه این است که متغیر2 X (ناتوانی مالی شهروندان برای ساخت بنا) معنادار نبوده و از مدل خارج شده است (جدول ۴). به عبارت دیگر، در بُعد اقتصادی تخلفات ساختمانی، ناتوانی مالی شهروندان در تهیۀ مسکن مؤثر نبوده و نقشی در تدوین مدل نداشته است؛ یعنی افرادی که درحال ساختوساز بودند و مرتکب تخلف شدند بیشتر، دلایلی غیر از توان مالی پایین داشتند.
جدول 4: متغیرهای شاخص اقتصادی، بارعاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 4: Economic indicator variables, factor loading (regression weight), and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بارعاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان (p) |
|
سودآوربودن تخلف برای سازندگان بهویژه زمینخواران و بورس بازان زمین و مسکن |
X1 |
0.849 |
|
|
*** |
|
ناتوانی مالی شهروندان برای ساخت بنا |
X2 |
- |
- |
- |
0.80 |
|
تکیۀ مسئولان شهری بر درآمد حاصل از تخلفات ساختمانی |
X3 |
0.596 |
0.130 |
5.049 |
*** |
|
گرانی سر سامآور قیمت زمین و مسکن |
X4 |
0.656 |
0.126 |
5.709 |
*** |
|
کاهش هزینۀ ساخت در اثر افزایش تراکم |
X5 |
0.775 |
0.119 |
7.249 |
*** |
|
ارزش افزودۀ زمین درمقابل پرداخت ناچیز مبلغ جریمه |
X6 |
0.944 |
0.102 |
9.486 |
*** |
شکل 4: متغیرهای عامل اقتصادی (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)
Figure 4: Economic indicator variables
کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی
یکی دیگر از عوامل زمینهای که به گواه بسیاری از صاحبنظران میتواند در بروز و توسعۀ تخلفات ساختمانی اثرگذار باشد، مشکلات حقوقی و قانونی در آگاهی، اجراییشدن، بهروز بودن و تطابق با شرایط بومی و محلی قوانین در نقاط مختلف کشور و ازجمله شهر اصفهان است. برای بررسی جنبههای مختلف این عامل ازبین 7 متغیر بارگذاریشده مطابق شکل ۵ و جدول ۵ متغیر5X، ناهماهنگی قوانین شهرسازی با سایر قوانین جاری کشور با بار عاملی (834/0) بهعنوان مهمترین عامل در این بُعد شناسایی شده است. بعد از آن، متغیر6X، کمبود ضمانت اجرایی قانونی در برخورد با تخلفات ساختمانی با بار عاملی (805/0) نقش مهمی در تبیین مدل داشته و سایر متغیرها ازجمله در نظر گرفتن جریمههای نامناسب برای متخلفان بار عاملی مناسبی داشته است؛ اما متغیر 2X (انعطافناپذیربودن قوانین ساختوساز شهری) معنادار نبوده و به عبارت دیگر، این متغیر ازنگاه کارشناسان در مشکلات قانونی ساختوسازهای شهری در اصفهان نقش نداشته است. شاید این موضوع را بتوان به این نسبت داد که ازنگاه کارشناسان انعطاف بیش از حد این ضوابط شرایط را برای فرار از قانون و در پیش گرفتن راههای غیرقانونی برای متخلفان بیشتر فراهم خواهد آورد.
جدول 5: متغیرهای کمبود و نارساییهای حقوقی، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 5: Legal shortage and inadequacy variables, factor loading (regression weight) and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بار عاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان(p) |
|
وجود چندگانگی در قوانین ساختوساز شهری |
X1 |
0.314 |
|
|
*** |
|
انعطافناپذیربودن قوانین ساختوساز شهری |
X2 |
0.157 |
0.475 |
1.224 |
0.221 |
|
صراحتنداشتن در قوانین شهرسازی بهویژه کمیسیون مادۀ صد |
X3 |
0.505 |
0.708 |
2.216 |
0.027 |
|
بهروز نبودن قوانین و مقررات و پاسخگونبودن به نیاز شهروندی |
X4 |
0.440 |
1.092 |
1.905 |
0.057 |
|
ناهماهنگی قوانین شهرسازی با سایر قوانین جاری کشور |
X5 |
0.834 |
1.228 |
2.192 |
0.028 |
|
کمبود ضمانت اجرایی قانونی در برخورد با تخلفات ساختمانی |
X6 |
0.805 |
1.792 |
2.057 |
0.040 |
|
در نظر گرفتن جریمههای نامناسب برای متخلفان |
X7 |
0.663 |
1.365 |
2.130 |
0.033 |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
شکل 5: متغیرهای عامل حقوقی و قانونی (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)
Figure 5: Variables of legal and regulatory factors
سیاست و برنامههای عمومی و عمرانی دولت
یکی دیگر از عوامل مؤثر در بروز تخلفات ساختمانی، سیاستها و برنامههای عمومی و عمرانی دولت است. این سیاستها در قالب برنامههای 5 سالۀ توسعۀ عمرانی کشور با عناوین طرحهای توسعۀ سکونتگاههای شهری ازجمله سیاست زمینِ شهری، ایجاد شهرهای جدید، طرحهای بازآفرینی بافتهای فرسوده، مسکن اجتماعی و حمایتهای مالی برای خانهدارشدن خانوادهها درنظر گرفته شده است. براساس این برنامهها و سیاستها مهمترین مشکلات آنها در چهار متغیر ارائهشده که شامل 1- در نظر نگرفتن اقشار کمدرآمد در برنامهریزی شهری و برنامههای تأمین مسکن؛ 2- محدودیت اعتبارهای بانکی برای اعطای وام خرید و ساخت مسکن؛ 3- عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی؛ 4- عدم به کارگیری سیستمهای مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن است. با توجه به مدل ساختاری که در محیط Amos Graphic انجام شده همۀ این متغیرها در سیاستها و برنامههای عمرانی دولت اثرگذار بوده است و متغیر3 X (عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی) با بار عاملی (۰۹۵/0)، متغیر4 X (عدم به کارگیری سیستمهای مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن) با بار عاملی (82۱/0) و متغیر2 X (محدودیت اعتبارهای بانکی برای اعطای وام خرید و ساخت مسکن) با بار عاملی (81۲/0) بهترتیب مهمترین عاملهای ضعف سیاستها و برنامههای عمومی و عمرانی دولت هستند که در جدول ۶ و شکل ۶ آورده شده است.
جدول 6: متغیرهای سیاستها و برنامههای عمومی و عمرانی دولت، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 6: Variables of government public and development policies and programs, factor loading (regression weight) and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بارعاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان (p) |
|
در نظر نگرفتن اقشار کمدرآمد در برنامهریزی شهری و برنامههای تأمین مسکن |
X1 |
0.510 |
|
|
*** |
|
محدودیت اعتبارهای بانکی برای اعطای وام خرید و ساخت مسکن |
X2 |
0.812 |
0.314 |
5.228 |
*** |
|
عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی |
X3 |
0.950 |
0.485 |
4.200 |
*** |
|
عدم بهکارگیری سیستمهای مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن |
X4 |
0.821 |
0.358 |
4.092 |
*** |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
شکل 6: متغیرهای عامل سیاست و برنامههای عمومی و عمرانی دولت (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)
Figure 6: Variables of government public and development policies and programs
برای بررسی نقش عوامل اجتماعی و فرهنگی در بروز تخلفات ساختمانی این بُعد در دو قالب اجتماعی و فرهنگی در تحلیل عاملی اکتشافی بررسی شده است. مقدارKMO و سطح معناداری آن نشان از تببین موفق مدل دارد.
با توجه به جدول ۷ در عامل اجتماعی سه متغیر بارگذاری شده و با توجه به مقدار ویژۀ 1.78 تقریباً 36 درصد از واریانس را پوشش داده است و عامل فرهنگی با 2 متغیر تقریباً 26 درصد از مدل را تبیین میکند.
جدول 7: تحلیل دادههای اجتماعی و فرهنگی
Table 7: Social and cultural data analysis
|
نام عامل |
مقدار ویژه |
درصد واریانس |
درصد تجمعی واریانس |
|
اجتماعی |
۱.۷۸۴ |
۳۵.۶۷۱ |
۳۵.۶۷۱ |
|
فرهنگی |
۱.۳۲۴ |
۲۶.۴۸۱ |
۶۱.۱۵۲ |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
در عامل اجتماعی بار عاملی متغیر جمعیت جوان و نیاز آنها به کار (85/0) و نیاز به داشتن سرپناه (83/0) بالا بوده است. در بُعد فرهنگی متغیر رواج فردگرایی و بیتوجهی به نیازهای جامعه با بار عاملی (۸۶۳/۰) و متغیر تلقی سرپیچی از مقررات بهعنوان شجاعت با بار عاملی (۸۱۴/۰) بیشترین نقش را در تبیین مدل داشته است (جدول ۸).
جدول 8: متغیرهای عامل اجتماعی و فرهنگی و میزان همبستگی آنها
Table 8: Variables of Social and cultural factor and their correlation
|
بُعد |
ردیف |
متغیر |
میزان همبستگی |
|
اجتماعی |
1 |
نیاز به داشتن سرپناه |
۰.۸۳۷ |
|
2 |
جمعیت جوان و نیاز آنها به کار و سرپناه |
۰.۸۵۷ |
|
|
3 |
سطح سواد |
۰.۴۳۴- |
|
|
فرهنگی |
1 |
تلقی سرپیچی از مقررات بهعنوان شجاعت |
۰.۸۱۴ |
|
2 |
رواج فردگرایی و بیتوجهی به نیازهای جامعه |
۰.۸۶۳ |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری
نقش مدیریت شهری یکی دیگر از ابعاد مؤثر بر رعایت ضوابط شهری و یا تخلف از آن است. از آنجایی که مدیریت شهری در بسیاری از شهرهای کشور پایدار نیست، مدیریت شهری فرصت کوتاهی در انجامدادن امور مربوط و ارائۀ عملکرد مناسب دارد. علاوه بر آن، نزدیک 80.2 درصد از درآمدهای شهرداری شهرهای بزرگ در ایران مربوط به عوارض ساختمانی است. از این مقدار حدود 15 تا 20 درصد مربوط به تخلفات ساختمانی است. درمجموع، میتوان گفت یکی از چالشهای بزرگ مدیریت شهری کنترل ساختوسازهای بیضابطه از یک طرف و از طرف دیگر جبران کسری بودجۀ 15 درصدی حاصل از تخلفات ساختمانی است. در بُعد مدیریت شهری بهطور کلی، 9 متغیر بارگذاری شده است که ازبین آنها نقش متغیرهای2 X (به تعویق انداختن تخریب مسکنهای غیرقانونی در ابتدای ساخت) با بار عاملی (۸۸/0) و متغیر 6 X (انطباقنداشتن استانداردهای مسکونی با سطح درآمد شهروندان) با بار عاملی (۸۷/0) بیشتر از سایر متغیرهاست. در این زمینه میتوان به این موضوع اشاره کرد که بسیاری از استانداردهای تعریفشده درمقیاس کشور ازطرف شورای عالی شهرسازی و معماری، نظام مهندسی، وزارت راه و شهرسازی، سازمانهای بیمه و ... در همۀ جای کشور درخور اجرا نیست و نیاز به بازنگری و سیاستگذاریهای منطقهای و برنامههای اجرایی و عملیاتی درسطح محلههای شهری دارد؛ برای مثال، در شهرهای مختلف کشور از سیاستهای مجتمعهای مرتفع در تأمین مسکن کمتوانان و در قالب مسکن مهر ازطرف مردم استقبال نشده و بسیاری از واحدهای مسکونی خالی از سکنه است. متغیر بعدی1 X (پیچیدگی و هزینهبر بودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی) با بار عاملی (۸۴/0) نیز است که بار عاملی بالایی در مدل دارد. به این معناست که با توجه به طولانیبودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی برخی از مردم که توان کافی برای دنبالکردن این فرآیند را ندارند، مجبور به انجامدادن تخلف میشوند (جدول ۹ و شکل ۷).
جدول 9: متغیرهای اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 9: Variables of urban management actions and policies, factor loading (regression weight) and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بارعاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان(p) |
|
پیچیدگی و هزینهبر بودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی |
X1 |
۰.۸۴۴ |
|
|
*** |
|
به تعویق انداختن تخریب مسکنهای غیرقانونی در ابتدای ساخت |
X2 |
۰.۸۷۶ |
۰.۱۰۸ |
۸.۴۳۲ |
*** |
|
صدور پروانۀ ساختمانی در حریم و حاشیۀ شهرها |
X3 |
۰.۲۷۳ |
۰.۱۳۰ |
۲.۰۴۰ |
۰.۰۴۱ |
|
تأخیر در ارائۀ طرحهای تفصیلی و پروژههای عمرانی |
X4 |
۰.۵۹۰ |
۰.۱۱۱ |
۵.۰۱۵ |
*** |
|
اجرانکردن و نداشتن نظارت کافی برای کنترل توسعۀ مسکن |
X۵ |
۰.۳۷۷ |
۰.۱۴۲ |
۲.۹۷۸ |
۰.۰۰۳ |
|
انطباقنداشتن استانداردهای مسکونی با سطح درآمد شهروندان |
X۶ |
۰.۸۶۶ |
۰.۰۷۴ |
۸.۷۶۷ |
*** |
|
حاکمبودن رابطه بهجای ضابطه در مدیریت شهری |
X۷ |
۰.۵۰۹ |
۰.۱۲۳ |
۴.۰۴۰ |
*** |
|
نظارت ضعیف مهندسان ناظر در بخش ساختوساز |
X۸ |
۰.۴۴۲ |
۰.۱۳۶ |
۳.۴۱۱ |
*** |
|
نداشتن تخصص کافی پرسنل شهرداری |
X۹ |
۰.۴۳۶ |
۰.۰۹۵ |
۳.۵۱۶ |
*** |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
شکل 7: متغیرهای عامل اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)
Figure 7: Variables of urban management actions and policies
بهطور طبیعی، رشد و گسترش جمعیت شهری ناشی از افزایش جمعیت و مهاجرت در بینظمی و اختلال ساختوساز شهری اثرگذار است. با مطالعۀ روند توسعۀ شهرنشینی در ایران مشخص میشود که بسیاری از معضلات شهری از سالهای 1341 با انجامدادن قانون اصلاحات اراضی و مهاجرت روستاییان به شهر اتفاق افتاده است. بر این اساس، همانطور که در جدول ۱۰ و شکل ۸ آمده است، ازبین متغیرها مهاجرت جمعیت از روستا و شهرهای کوچک به کلانشهرها با بار عاملی (97/0) نقش بسیار مهمی در تبیین مدل داشته است. بعد از آن متغیرهای؛2 X (گسترش شهر و پیوستن روستا و اراضی پیرامون به شهر) با بار عاملی (۷۴/0) و متغیر3X، (رشد طبیعی جمعیت، تولد، افزایش بهداشت و درمان، کاهش مرگومیر) با بار عاملی (۷۳/۰) نقش مؤثری در بُعد فرآیند شهریشدن داشته است.
جدول 10: متغیرهای فرآیند شهریشدن، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 10: Variables of the urbanization process, factor loading (regression weight) and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بار عاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان (p) |
|
مهاجرت جمعیت از روستا و شهرهای کوچک به کلانشهرها |
X1 |
۰.۹۷ |
۰.۲۶۲ |
۳.۳۶۸ |
*** |
|
گسترش شهر و پیوستن روستا و اراضی پیرامون به شهر |
X2 |
۰.۷۳۸ |
۰.۱۷۱ |
۶.۱۶۶ |
*** |
|
رشد طبیعی جمعیت (تولد، افزایش بهداشت و درمان، کاهش مرگومیر) |
X3 |
۰.۷۲۸ |
|
|
*** |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
شکل 8: متغیرهای عامل فرآیند شهریشدن (منبع: نگارندگان،۱۴۰۳)
Figure 8: Variables of the urbanization process
پس از بررسی ابعاد و متغیرهای زمینهای مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی که شامل ابعاد اجتماعی و فرهنگی، شاخصهای اقتصادی، فرآیند شهریشدن، اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری، ضوابط و طرحهای شهری، سیاست و برنامههای عمومی و عمرانی دولت و کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی است، نقش هریک از این ابعاد در تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان مشخص شده است. با توجه به مدل تدوین شده (شکل ۹) و همانطور که در جدول ۱۱ آمده، عامل ضوابط و طرحهای شهری با بار عاملی (۷۲/۰) بهعنوان عامل اول در بروز تخلفات ساختمانی مطرح شده که ازجمله ضعفهای عمدۀ این طرحها توجه صرف به جنبههای کالبدی، بیتوجهی به توان اقتصادی افراد در محلههای مختلف، بیتوجهی به نیاز شهروندان در طرحهای شهری و ... است. پس از آن، عامل اقتصادی با بار عاملی (7/0) نقش بسیار پررنگی در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان دارد. به عبارت دیگر، سودجوییهای اقتصادی، ارزش افزودۀ ناشی از افزایش ساخت مازاد بر پروانۀ ساختمان و رانت موجود باعث بهرهکشیهای بالای اقتصادی در بخش مسکن و ساختوسازهای شهری شده است.
عامل دیگری که نقش بسیار مهمی در بروز تخلفات ساختمانی داشته، اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری با بار عاملی (۶۷/۰) است. مهمترین ضعفهای مدیریت شهری در عملیاتیکردن طرحهای شهری را میتوان به پیچیدگی و هزینهبربودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی، به تعویق انداختن تخریب مسکنهای غیرقانونی در ابتدای ساخت و ایجاد زمینههایی برای افراد سودجو، تأخیر در اجرای طرحهای تفصیلی و پروژههای عمرانی و انطباقنداشتن استانداردهای مسکونی با سطح درآمد شهروندان نسبت داد.
نقش عامل سیاست و برنامههای عمومی و عمرانی دولت با بار عاملی (۵۶/۰) در وقوع تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان نیز حائز اهمیت است. مهمترین ضعفهای این سیاستها شامل در نظر نگرفتن اقشارکمدرآمد در برنامهریزی شهری و برنامههای تأمین مسکن، محدودیت اعتبارهای بانکی برای اعطای وام خرید و ساخت مسکن، عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی و عدم بهکارگیری سیستمهای مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن است.
کمبود و نارساییهای حقوقی و قانونی با وزن رگرسیونی (۴۶/۰) در رتبۀ 5 از عاملهای مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان است. مهمترین مشکلات در بخش حقوقی و قانونی را در ساختوساز شهری میتوان به ناهماهنگی قوانین شهرسازی با سایر قوانین جاری کشور، کمبود ضمانت اجرایی قانونی در برخورد با تخلفات ساختمانی، در نظر گرفتن جریمههای نامناسب برای متخلفان و نبود صراحت در قوانین شهرسازی بهویژه کمیسیون مادۀ 100 نسبت داد.
دو عاملی که نقش کمرنگتری در تخلفات ساختمانی داشته است، عامل اجتماعی – فرهنگی با وزن رگرسیونی (۳۶/۰) و فرآیند شهریشدن با وزن رگرسیونی (۴۶/۰) است. جالب توجه اینکه هرچند در گذشته مهاجران ورودی به شهرها با توجه به بُعد خانوار (ضعف اقتصادی و ناتوانی در اجرای ضوابط) ساختوسازهای نامطلوبی را خلق میکردند، در حال حاضر نقش کمتری نسبت به سایر عوامل در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان دارند.
جدول 11: متغیرهای مؤثر بر تخلفات ساختمانی، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 8: Variables affecting construction violations, factor loading (regression weight) and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بارعاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان (p) |
|
اجتماعی- فرهنگی |
X1 |
۰.۳۵۵ |
|
|
*** |
|
اقتصادی |
X2 |
۰.۷۰۰ |
۱.۵۱۴ |
۲.۴۴۷ |
۰.۰۱۴ |
|
فرآیند شهریشدن |
X3 |
۰.۴۰۸ |
۱.۲۰۱ |
۲.۰۲۵ |
۰.۰۴۳ |
|
اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری |
X4 |
۰.۶۷۱ |
۱.۰۷۸ |
۲.۳۷۷ |
۰.۰۱۷ |
|
ضوابط و طرحهای شهری |
X۵ |
۰.۷۱۶ |
۱.۲۲۳ |
۲.۲۷۴ |
۰.۰۲۳ |
|
سیاست و برنامههای عمومی و عمرانی دولت |
X۶ |
۰.۵۶۳ |
۱.۲۱۷ |
۲.۲۵۱ |
۰.۰۲۴ |
|
کمبود و نارساییهای حقوقی و قانونی |
X۷ |
۰.۴۵۶ |
۰.۹۱۸ |
۲.۱۳۱ |
۰.۰۳۳ |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
شکل 9: عوامل مؤثر بر بروز تخافات ساختمانی (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)
Figure 9: Variables affecting construction violations
جایگاه ذینفعان اصلی شهری در گسترش تخلفات ساختمانی
با توجه به مطالعات مختلف، ذینفعان عرصۀ تخلفات ساختمانی شامل تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، عوامل اجرایی (شهرداری)، سازندگان، سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مراجع عالی نظارتی، شهروندان، کمیسیون مادۀ 100، کمیسیون مادۀ 5 و سازمانهای دولتی هستند. بر این اساس، نقش ذینفعان در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان تحلیل و در شکل ۱۰ و جدول ۱۲ ارائه شده است. با توجه به مدل ارائهشده مهمترین ذینفعان عرصۀ تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان بهترتیب شامل متغیر 4X (سازمان نظام مهندسی وکنترل ساختمان و مهندسان ناظر و مجری) با بار عاملی (۸۴۶/۰)، متغیر 3X یا سازندگان (تولید و فروش مسکن، سودجویان، سازندگان شخصی، شرکتها و اشخاص حقوقی) با بار عاملی (۸۳/۰)، متغیر ۲X یا عوامل اجرایی (شهروندان و پلیس ساختمان) با بار عاملی (۷۶۵/۰)، متغیر 6X شهروندان یا مالکان با بار عاملی (۷۶۲/۰) و متغیر 5X یا مراجع عالی نظارتی (شورای عالی شهرسازی و معماری و وزارت مسکن و شهرسازی) با بار عاملی (۷۳۰/۰) است و کمیسیون مادۀ 100 و کمیسیون مادۀ 5 در رتبههای بعدی قرار دارند. ذینفعانی که نقش کمتری در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان داشتند، سازمانهای دولتی (سازمانهای آب، برق، گاز، فاضلاب و ...) با بار عاملی (۳۳/۰) هستند. همچنین، تولیدکنندگان مصالح ساختمانی بهدلیل بار عاملی محدودی که داشته از مدل تحلیل خارج شده و در شهر اصفهان نقش چندانی در بروز تخلفات ساختمانی نداشته است.
جدول 12: ذینفعان عرصۀ تخلفات ساختمانی، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها
Table 9: Stakeholders in the construction violations, factor loading (regression weight) and their significance level
|
متغیرها |
معرف |
Estimate بار عاملی (وزن رگرسیونی) |
خطای انحراف معیار S.E. |
نسبت بحرانی C.R. |
سطح اطمینان (p) |
|
عوامل اجرایی (شهرداری و پلیس ساختمان) |
X2 |
۰.۷۶۵ |
|
|
*** |
|
سازندگان(تولید و فروش مسکن، سودجویان، سازندگان شخصی، شرکت و اشخاص حقوقی) |
X3 |
۰.۸۳۱ |
۰.۱۸۸ |
۶.۷۳۶ |
*** |
|
سازمان نظام مهندسی وکنترل ساختمان(مهندسان ناظر و مجری) |
X4 |
۰.۸۴۶ |
۰.۱۵۷ |
۶.۸۳۰ |
*** |
|
مراجع عالی نظارتی(شورای عالی شهرسازی و معماری و وزارت مسکن و شهرسازی) |
X۵ |
۰.۷۳۰ |
۰.۱۴۰ |
۵.۷۹۸ |
*** |
|
شهروندان |
X۶ |
۰.۷۶۲ |
۰.۱۶۸ |
۶.۱۰۵ |
*** |
|
کمیسیون مادۀ 100 (مرجع قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی) |
X۷ |
۰.۴۹۰ |
۰.۱۹۰ |
۳.۷۴۲ |
*** |
|
کمیسیون مادۀ 5 (مسئول بررسی و تصویب طرحهای توسعۀ شهری در استان) |
X۸ |
۰.۴۰۱ |
۰.۱۶۴ |
۲.۹۶۱ |
۰.۰۰۳ |
|
سازمانهای دولتی (سازمانهای آب، برق، گاز، فاضلاب و ...) |
X۹ |
۰.۳۳۳ |
۰.۱۵۹ |
۲.۴۷۲ |
۰.۰۱۳ |
منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳
شکل 10: ذینفعان عرصۀ تخافات ساختمانی (منبع: نگارنگان، ۱۴۰۳)
Figure 10: Stakeholders in the construction violations
نتیجهگیری
در دهههای اخیر، گسترش تخلفات ساختمانی به یکی از معضلهای ساکنان و مدیران شهری تبدبل شده است. این مسئله بهویژه در کشورهای درحال توسعه وجود دارد که مدیران شهری برای دستیابی به برخی از مفاهیم جهانی و استانداردهای بینالمللی مجبور به درآمدزایی به شکل غیراصولی شدند که نمونهای از آن درآمد ناشی از ساختوساز بیرویه و تخلفات ساختمانی است. در ایران نیز طبق مقررات حقوقی شهرسازی برای احداث هرگونه ساختمان و دخالت فیزیکی در املاک مالکان بایستی مجوز ساخت اخذ کنند و ساختوساز را طبق مقررات و ضوابط مربوط انجام دهند. در همین زمینه و برای جلوگیری از وقوع تخلفات ناظرانی همچون مهندسان ناظر و پلیس ساختمان درصورت مشاهدۀ تخلف درحین و قبل از وقوع آن موضوع را به مراجع مربوط گزارش میدهند و از ادامۀ روند کار جلوگیری میکنند. با وجود این همچنان برخی ساختوسازها مطابق با مشخصات مندرج در پروانۀ ساختمانی مربوط صورت نمیگیرد. درمجموع، میتوان گفت در ایران در راستای درآمدزایی روزبهروز کنترل و مدیریت زمینهای شهری بهصورت افقی و عمودی از عهدۀ شهرداری خارج شده، زمینها به بخش خصوصی با مالکیت دائمی واگذار شده و ساختوسازهای بیرویه گسترش یافته است، نظارت و کنترل کافی بر ساخت بنا انجام نشده است و طرحهای شهری بهخوبی نتوانسته پاسخگوی نیاز شهروندان باشد. اصفهان نیز بهعنوان یکی از کلانشهرهای ایران با این مشکلات درگیر است. بر این اساس، در راستای شناسایی عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی محققان در پژوهش حاضر به تحلیل نقش عوامل قانونی، مدیریتی، فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی، کالبدی و جایگاه هریک از ذینفعان در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان با استفاده از مدلسازی معادلههای ساختاری پرداختهاند.
نتایج تحلیلهای انجامشده حاکی از آن است که ضوابط و طرحهای شهری بیشترین نقش را در بروز تخلفات ساختمانی شهر اصفهان داشته است. ازجمله مهمترین مشکلات این طرحها میتوان به توجه صرف ضوابط و چارچوبهای این طرحها به مباحث کالبدی و فیزیکی شهر، بیتوجهی به نوع مالکیت قطعات زمینِ شهری، در نظر نگرفتن توان مالی و نیازهای شهروندان در تدوین ضوابط طرحهای شهری و تجویز الگوهای یکسان از سیما و ظاهر ساختمانها در همۀ نقاط شهری اشاره کرد. نتایج این تحلیل نشاندهندۀ آن است که طرحهای شهری با زمینۀ کالبدی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی مردم سازگار نیست و مدیریت شهری نیز بهدرستی نتوانسته است از این طرحها در راستای نیاز مردم و مطابق با گروههای مختلف ذینفع استفاده کند؛ بنابراین نیاز به بازنگری در مطالعات، تدوین طرح، اجرا و نظارت بر اجرا در مراحل مختلف وجود دارد. در این زمینه در پژوهشانجامشدۀ اسکندری و همکاران نیز به نادیدهگرفتن نیاز شهروندان در امور مربوط به ساختوساز، نداشتن انعطافپذیری طرحها و برنامهها و نداشتن توجه کافی به امکانات و شرایط تحقق طرحها بهعنوان بخشی از مهمترین عواملی اشاره شده که بر بروز تخلفات ساختمانی مؤثر است (اسکندریعینالدین و همکاران، ۱۴۰۲، ص. ۵۸۹۵).
علاوه بر آن، مؤلفۀ دیگری که نقش اساسی در بروز تخلفات ساختمانی دارد و میتوان گفت با بُعد ضوابط و طرحهای شهری ازنظر اهمیت برابری میکند، بُعد اقتصادی است. عواملی چون ارزشافزودۀ زمین درمقابل پرداخت جریمۀ ناچیز، سودآوربودن تخطی از قانون و درآمدزایی برای اقشار ثروتمند و بورسبازان، نگاه درآمدزایی مدیران شهری به تخلفات ساختمانی و ناتوانی اقتصادی اقشار کمدرآمد در تأمین سرپناه مناسب در این بُعد نقش بسزایی در بروز تخلفات ساختمانی دارند. به عبارت دیگر، سودجوییهای اقتصادی، ارزشافزودۀ ناشی از افزایش ارتفاع مازاد بر پروانۀ ساخت باعث بهرهکشیهای اقتصادی زیاد در بخش مسکن و ساختوسازهای شهری شده است. در همین زمینه، در پژوهشهای مشابه انجامشده به غیرواقعیبودن مبالغ جریمه برای متخلفان یا همان مقرون به صرفهبودن تخلف و اتکای مالی مدیریت شهری به تخلفات ساختمانی یا همان اخذ جریمه بهعنوان منابع درآمد شهرداری و سودجویی و کسب درآمد بیشتر بهعنوان عوامل اقتصادی مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی اشاره شده است (سرخیلی و همکاران، ۱۳۹۰، ص. 160؛ صفاییپور و همکاران، ۱۳۹۰، ص. ۱۴؛ اجزا شکوهی و همکاران، ۱۳۹۳، ص. ۱۵؛ منوچهری میاندوآب و همکاران، ۱۳۹۷، ص. ۲۸؛ پریزادی و همکاران، ۱۴۰۰، ص. ۱۰۵-۱۰۳؛ اسکندری عینالدین و همکاران، ۱۴۰۲، ص. ۵۸۹۵؛ دالوند و همکاران، ۱۴۰۱، ص. ۱۳). در جایگاه سوم اقدامها و سیاستهای مدیریت شهری قرار دارد. مهمترین ضعفهای مدیریت شهری در عملیاتیکردن طرحهای شهری شامل پیچیدگی و هزینهبربودن مراحل صدور مجوزهای ساختمانی، به تعویق انداختن تخریب مسکنهای غیرقانونی در ابتدای ساخت و ایجاد زمینههایی برای افراد سودجو و نداشتن انطباق استانداردهای مسکونی با سطح درآمد شهروندان است. در همین زمینه در دیگر پژوهشهای انجامشده در این زمینه این نتیجه حاصل شده که یکی از عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی در بُعد مدیریتی و اجرایی، آگاهی متخلف از اجرانشدن احکام و عدم جلوگیری بهموقع مأموان است (پژوهان و همکاران، ۱۳۹۳، ص. ۲۵۰؛ پریزادی و همکاران، ۱۴۰۰، ص. ۱۰۵-۱۰۳). در جایگاه چهارم، بُعد سیاست و برنامههای عمومی و عمرانی دولت نیز در بروز تخلفات ساختمانی نقش مؤثری دارند. مهمترین ضعف این سیاستها، محدودیت اعتبارهای بانکی ازجمله وام خرید و ساخت مسکن، عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی و عدم بهکارگیری سیستمهای مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن است. در همین زمینه در پژوهش انجامشدۀ اسمعیلپور و همکاران به کمبود تسهیلات برای اقشار کمدرآمد (اسمعیلپور و همکاران، ۱۳۹۷، ص. ۲۷) و در پژوهش انجامشدۀ سرخیلی و همکاران نیز به پاسخگونبودن و رضایتبخشنبودن سیاستهای مسکن برای اقشار مختلف جامعه بهعنوان عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی اشاره شده است (سرخیلی و همکاران، ۱۳۹۰، ص. ۱۶۰).
پنجمین عامل، کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی است که از مهمترین مشکلات آن مربوط به ناهماهنگی قوانین شهرسازی با سایر قوانین جاری کشور، کمبود ضمانت اجرایی قانونی در برخورد با تخلفات ساختمانی و انعطافناپذیربودن قوانین ساختوساز شهری است. در همین زمینه، در پژوهش انجامشدۀ منوچهری و همکاران به ضعف اهرمهای اجرایی قوانین (منوچهری میاندوآب و همکاران، ۱۳۹۷، ص. ۲۸) و در پژوهش انجامشدۀ صفاییپور و همکاران نیز به غفلت از در نظر گرفتن ضمانت اجرایی برای قوانین و ضوابط و بیتوجهی به لزوم روزآمدسازی قوانین بهعنوان عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی اشاره شده است (صفاییپور و همکاران، ۱۳۹۰، ص. ۱۴).
شاخصهای اجتماعی-فرهنگی و شهریشدن به نسبت کمترین نقش را در بروز تخلفات ساختمانی دارند. در این بُعد معیارهایی چون نیاز جمعیت جوان به کار و سرپناه، رواج فردگرایی، بیتوجهی به نیازهای جامعه و تلقی سرپیچی از مقررات بهعنوان شجاعت مهمترین نقش در بروز تخلفات ساختمانی را دارند. با توجه به بُعد شهریشدن، برخی از افراد تخلف ساختمانی در شهر اصفهان را امر طبیعی و ناشی از سرریزشدن جمعیت مهاجر به شهر میدانند. این درحالی است که در پژوهش انجامشدۀ پریزادی و همکاران عامل اجتماعی بهعنوان دومین عامل پس از مدیریت اجرایی در بروز تخلفات ساختمانی معرفی شده است (پریزادی و همکاران، ۱۴۰۰، ص. ۱۰۵-۱۰۳).
ازبین ذینفعان نیز نقش سازمان نظام مهندسی، کنترل ساختمان و سازندگان ساختمان بیشتر از سایر عوامل دیگر است. پس از آن شهرداری و پلیس ساختمان بهعنوان عوامل اجرایی، شهروندان، کمسیون مادۀ ۱۰۰ و کمسیون مادۀ ۵ قرار دارند.
براساس تحلیلهای انجامشده و با توجه به اهمیت هریک از مؤلفهها و ابعاد در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان مهمترین سیاستهایی که میتواند راهگشای مشکلات تخلفات ساختوساز در اصفهان باشد، به شرح ذیل است:
بازنگری در نحوۀ تهیۀ طرحهای شهری با توجه به پیشرفتهایی که در دنیا وجود دارد و مطابق با نیازهای فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و زیستمحیطی جامعه است (حرکت بهسوی تهیۀ طرحهای شهری براساس مشارکت مردم و با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی و اجتماعی آنها)؛
ضوابط و مقررات طرحهای شهری در مناطق مختلف شهری اصفهان (مناطق پانزدهگانه) برمبنای شرایط خاص آن منطقه تدوین و از ارائۀ ضوابط عام برای کل شهر اصفهان بهصورت یکسان پرهیز شود (قوانین ساختوساز شهری مطابق با نیاز شهروندان، وضعیت اقتصادی و اجتماعی افراد تعریف شود و با توجه به تغییرات نیازهای شهروندان و نوسانهای بازار مسکن و اشتغال نیز انعطافپذیر باشد و تغییر کند)؛
درصورت رأی به پرداخت جریمه در برخورد با تخلفات ساختمانی لازم است که جریمهها مطابق با ارزش افزوده و سود حاصل از ساختوساز باشد و درصورت پرداخت غیرنقدی و اقساطی، ارقام جریمه طبق نوسانهای قیمت در بخش ساختوساز تغییر کند و بر اقساط متخلفان ساختوساز اعمال شود؛ بهگونهای که مالکان متخلف نتوانند با حساب سود و زیان ناشی از تخلفات به تخلف خود بهعنوان یک منبع سودآور نگاه کنند (منطقیسازی میزان جرایم دریافتی در تخلفات ساختمانی برای از صرفه انداختن تخلفات ساختمانی بهویژه برای بورس بازان)؛
به سازندگان بنا راجع به قوانین و ضوابط شهرسازی و تبعات رعایتنکردن قوانین آموزشهایی داده شود (نظارت مداوم بر بخشهای مختلف مدیریت شهری برای جلوگیری از حاکمشدن رابطه بهجای ضابطه و سیاستگذاریهایی دربارۀ اختصاص جریمه به بخشهای متخلف و شفافسازی عملکرد مدیران اجرایی بهویژه در بخشهای مرتبط با تخلفات ساختمانی ضروری است)؛
معافیتها و امتیازهایی برای ساختوسازها و سازندگان قانونمند درنظر گرفته شود؛
هزینههای صدور پروانۀ ساختمانی کاهش یابد و فرآیند صدور پروانۀ ساختمانی در راستای کاهش تخلفات، الکترونیک شود؛
برای اتلاف وقت کمتر نظارت بر اجرای ضوابط ساختمانی و کنترل محاسبات به بخش خصوصی واگذار شود. (در این خصوص با مدیریت صحیح بهکارگیری نیروها و شرکتهای تخصصی خصوصی و ایجاد یک فرآیند رقابتی میتوان هزینههای بازرسی را درسطح پذیرفتنی کاهش داد)؛
سازوکارهای نظارتی ایجاد شود و ساختوسازهای غیرقانونی در همان ابتدای امر و قبل از ساخت کامل ساختمان متوقف شود که با بازنگری اساسی در شرح وظایف سازمان نظام مهندسی، نحوۀ عملکرد و نظارت آن در ساختوساز شهر اصفهان، جلوگیری زودهنگام از تخلفات ساختمان و اتخاذ تدابیری برای ارائۀ گزارشهای مرحلهبهمرحلۀ پیشرفت عملیات ساختمانی امکانپذیر است؛
سطح استانداردهای مسکونی متناسب با سطح درآمدی و اقتصادی مردم درعین حفظ الزامهای ایمنی، مشرفیت، محرمیت و...... کاهش یابد؛
ضوابط طرحهای شهری متناسب با قوانین جاری کشور تدوین شود؛
ضمانتهای اجرایی در برخورد با تخلفات ساختمانی در نظر گرفت شود؛
گفتنی است از آنجایی که برخی از تخلفات در ارتباط با شهر اصفهان بهصورت خاص نیست و ریشه در طرحها و برنامههای فرادست دارد، لازم است اقداهای زیر درنظر گرفته شود.
برای پیشگیری از برخی از تخلفات ساختمانی قبل از هر چیز یافتن راهکاری برای نظارت و کنترل بازار زمینِ شهری ضروری است؛ زیرا ارزش زمینِ شهری در شرایط فعلی با توجه به رشد، افزایش و تراکم شهری پیوسته سریعتر از دیگر کالاها افزایش یافته است و بهعنوان منبع تولید ثروت و افزایش سرمایه قلمداد میشود. بدیهی است این امر موجبات تمایل و ترغیب سودجویان و متخلفان را در پرداختن به تخلف فراهم میکند.
هماهنگی و مشارکت بیشتر وزارتخانهها و دیگر نهادهای مؤثر در سیاستگذاریهای توسعۀ ساختوساز مانند شورای عالی شهرسازی و معماری برای تدوین چشماندازی منطقی، مطلوب و مطابق با تغییر و تحولات آیندۀ کشور؛
توجه اساسی دولت به پارامترهای اثرگذار در آیندۀ نیازهای مسکن کشور ازجمله پیشبینی جمعیت و تغییر و تحولات آن، درآمد کشور، شرایط زیستمحیطی، زمین برای ساختوساز، نیاز واقعی مسکن و ...؛
نگاه ویژه به بافتهای فرسوده و تاریخی شهر که مکانهای مناسبی برای ساخت بنا برای اقشار کمدرآمد است.
[1] تصرف عدوانی یک موضوع حقوقی و بهمعنای به زور گرفتن یک زمین یا ملک از مالک آن یا از کسی است که براساس یک قرارداد حق نسبت به آن ملک را دارد (مستأجر). اگر فردی مدعی غیرقانونیبودنِ رابطۀ تصرف باشد باید با توسل به قانون و با اقامۀ دعوی این رابطه را برهم زند و متجاوز را باز دارد. والا خود متجاوز محسوب خواهد شد.
)