1-                مقدمه

1-1-         طرح مسأله

در کشور ایران باوجود مسأله کمبود زمین و گسترش بی­رویه شهرها به صورت افقی، اگرچه بافتهای صنعتی مختلط با مسکونی، نواحی تجاری کم بازده، اراضی بایر زیاد، نواحی دارای آلودگی زیست­محیطی و ... به تعدد وجود دارند ولی تاکنون فقط برای دو دسته از بافتهای شهری تصمیم­گیری شده و شاخصهایی برای شناسایی آنها تعیین گردیده است. این بافتها عبارتند از: بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیر رسمی.

 شاید دلیل این امر آن باشد که تاکنون بیش از 67 هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد با جمعیت هشت و نیم میلیون نفر در 383 شهر و بیش از 39 هزار هکتار سکونتگاه غیر رسمی با جمعیت 4 میلیون و 800 هزار نفر در 52 شهر کشور شناسایی شده است. بنابراین با توجه به وسعت محدوده­های ذکر شده، بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی به یکی از مسایل و محورهای مورد توجه سیاستگذاران و برنامه­ریزان شهری تبدیل شده و وظیفه سیاستگذاری و مدیریت حل مسایل و مشکلات سکونتگاههای غیررسمی و بافتهای فرسوده شهری به شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران محول شده است. در حالیکه بافت ناکارآمد موارد دیگری جز دو مورد ذکر شده را در بر می­گیرد که باید شناسایی شوند. همچنین شاخصهای ذکر شده در این دو مورد نیز از جامعیت برخوردار نیست.

1-2-         اهمیت و ضرورت

به دنبال گسترش افقی شهرها و رشد بی­قواره آنها، رویکرد توسعه درونی شهرها به عنوان راهکار برتر و در راستای استفاده از فرصتها و پتانسلیهای درونی مطرح گردید. در این رویکرد، تلاش می­گردد از گسترش افقی شهرها جلوگیری شده و توسعه عمودی و استفاده از اراضی بایر، ساختمانهای فرسوده و مخروبه و سایر پتانسیلهای قابل استفاده برای توسعه از درون جایگزین شود.

 در کشور ایران نیز با توجه به قدمت زیاد شهرها، اراضی بایر و بازمانده از توسعه، ساختمانهای فاقد ارزش نگهداری، اراضی کشاورزی کم­بازده که مورد هجوم ساخت و ساز شهری قرار گرفته­اند، نواحی درگیر با آلودگی‌های زیست­محیطی و­... زیادی وجود دارند که می­توانند به کمک توسعه شهرهای کشور و به ویژه کلانشهرها بیایند. بنابراین ارایه شاخصهایی برای شناسایی اینگونه بافتها بسیار ضروری می­نماید.

1-3-         اهداف

هدف اصلی در این مقاله، بررسی نقاط قوت و ضعف شاخصهای معرفی شده برای شناسایی بافتهای نا­کارآمد در ایران (بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی) و تدوین شاخصهایی قابل استفاده برای انواع بافتهای ناکارآمد در راستای جبران نقصانهای موجود در شناسه­های بکار رفته در این زمینه در کشور است.

1-4-         سوابق

با توجه به این امر که در کشور ایران تعریف جامعی از بافت ناکارآمد وجود ندارد و هیچگاه اینگونه بافتها به طور عام مورد بررسی قرار نگرفته­اند، نه تنها شاخصهایی برای شناسایی آنها مطرح نشده، بلکه هیچ پژوهش یا پروژه­ اجرایی نیز در این زمینه

وجود ندارد.

1-5-         سؤالها و فرضیه­ها

فرضیه مطرح آن است که "شاخص­های شناخت بافتهای نا­کارآمد در ایران محدود بوده و تمام زمینه‌های اجتماعی، اقتصادی و کالبدی را در بر نمی­گیرد و از یکپارچگی که امری اساسی در زمان اجرا به حساب می­آید برخوردار نیست".

 ضمن آنکه در طی این مقاله تلاش می­گردد به سؤالات زیر پاسخ داده شود:

1-         بافت نا­کارآمد چیست؟

2-         شاخصهای تعیین بافت نا­کارآمد در ایران کدام است؟

3-         آیا شاخصهای مورد استفاده برای شناسایی بافتهای نا­کارآمد در ایران از جامعیت لازم برخوردار است یا نیاز به اصلاح و یا تکمیل دارد؟

1-6-         روش تحقیق و مراحل آن

روش تحقیق مورد استفاده در این پژوهش، توصیفی- تحلیلی است و مراحل آن بدین صورت است که ابتدا مفاهیمی مرتبط با موضوع مورد بررسی در این پژوهش مطرح شده، سپس به بررسی شاخصها و شناسه­های موجود در زمینه شناسایی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی به عنوان انواع بافتهای ناکارآمد مورد بررسی در نظام شهرسازی ایران پرداخته شده است. در این مرحله، از روش مطالعات اسنادی، کتابخانه­ای و مصاحبه با مسئولین مربوط استفاده شده است. در مرحله بعدی، با تحلیل شناسه­ها و شاخصهای موجود، نقاط قوت و ضعف آنها و کمبودهای موجود در این زمینه شناسایی شده و به دنبال آن با عنایت به مشکلات به دست آمده از تجزیه و تحلیل، شاخصهایی برای شناسایی تمام انواع بافتهای ناکارآمد تدوین می­گردند.

1-7-         محدوده و قلمرو پژوهش

نتایج حاصل از این پژوهش قابل تعمیم به انواع بافتهای شهری ناکارآمد در شهرهای مختلف کشور است، چراکه با ارایه هر مورد، میزانی تعریف شده که با استفاده از آن می­توان شرایط موجود و ویژگی­های هر بافتی را مورد سنجش قرار داد و با توجه به تعداد شاخصهایی که در رابطه با محدوده صدق می­کنند رأی به ناکارآمد بودن یا نبودن آن داد. ضمن آنکه مقیاس نیز می­تواند در حد یک محله، ناحیه شهری، محدوده صنعتی متروکه، محدوده بندری، مرکز شهر و موارد مشابه باشد.

2-                مفاهیم، دیدگاهها و مبانی نظری

2-1-         تعاریف و مفاهیم

2-1-1- مفهوم بافت

بافت در شهرسازی عبارتست از مفهوم فضایی ارگانیک و هم پیوند که در طول دوران حیات شهری در داخل محدوده شهر یا حاشیه آن در پیوند با شهر شکل گرفته باشد. بافت می­تواند از بناها، راهها، فضاها، تأسیسات و تجهیزات شهری و یا ترکیبی از آنها تشکیل شده باشد (شفایی، 1384: 6).

2-1-2- مفهوم فرسودگی

فرسودگی یکی از مهمترین مسایل مربوط به فضاهای شهری است که باعث بی­سازمانی، عدم تعادل، عدم تناسب و بی‌قوارگی آن می­شود. فرسودگی عاملی است که به زدودن خاطرات جمعی، افول حیات شهری واقعه­ای و شکل گرفتن حیات شهری روزمره­ای کمک می­کند. این عامل با کاهش عمر اثر و با شتابی کم و بیش تند، باعث حرکت به سوی نقطه پایانی می­گردد (حبیبی، 1381: 15).

2-1-3- مفهوم افت و زوال

افت شهری در حقیقت تمرکز فضایی مشکلات است که به شکل سطح بالای بیکاری، فقر و آلودگی محیطی ظاهر می­گردد. افت شهری ماهیتی پیچیده و چند بعدی شامل ابعاد اقتصادی، اجتماعی، کالبدی، محیطی و ذهنی می­باشد (توپچی، 1389: 22).

2-1-4- بافت فرسوده

بافت فرسوده، کل یا آن بخشی از فضای شهری است که نظام زیستی آن هم از حیث ساخت و هم از حیث کارکرد اجزای حیاتی خود دچار اختلال و ناکارآمدی شده است. در تعریفی دیگر می­توان گفت، پهنه­هایی از شهر که دچار افت شهری و تمرکز فضایی مشکلات شامل ابعاد اقتصادی، اجتماعی، کالبدی، محیطی و ذهنی هستند را بافتهای رو به زوال، فرسوده و یا نواحی محنت­زده­ی شهری می­گویند. اینگونه بافتها دچار کاهش و یا اختلال در کیفیتهای کالبدی و کارکردی خود گردیده­اند (توپچی، 1389: 32-33).

2-1-5- سکونتگاه غیررسمی

سکونتگاههای غیررسمی بخشی از بافت شهری هستند که عمدتاً مهاجرین روستایی و تهیدستان شهری را در خود جای داده­اند و بدون مجوز و خارج از برنامه­ریزی رسمی و قانونی توسعه شهری (طرحهای جامع و تفصیلی) در درون و خارج از محدوده­ی قانونی شهرها به صورت خودرو به وجود آمده­اند . عمدتاً فاقد سند مالکیت هستند و از نظر ویژگیهای کالبدی و برخورداری از خدمات و زیرساختهای شهری به شدت دچار کمبود هستند. مداخله در اینگونه بافتها از نوع ساماندهی و توانمندسازی خواهد بود (شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران، 1389).

2-1-6- مفهوم بافت ناکارآمد

بافت نا­کارآمد یعنی محوطه­ای که به علت ویرانی، برنامه­ریزی ناقص و معیوب، تسهیلات نا­کافی یا نا­مناسب، وجود کاربری­های آسیب­رسان، وجود ساختارهای غیر ایمن یا ترکیبی از این عوامل، برای ایمنی، سلامت یا رفاه جامعه زیان­آور است (Oregon Constitution, 2009).

 در تعریف دیگر آمده است که بافت نا­کارآمد یعنی محوطه­ای که در شرایط فعلی آن حداقل چهار یا پنج شرط ناکارآمدی که اساساً به رشد شهر آسیب می­رسانند یا مانع از آن می­شوند، روند احداث مسکن را کند می­کنند یا نا­توانی اقتصادی یا اجتماعی ایجاد می­کنند و تهدیدی برای سلامت عمومی، ایمنی و رفاه اجتماعی هستند وجود داشته باشد (Ware, 2007).

 تعیین اینکه یک محدوده نا­کارآمد است یا نه، نتیجه­ای ترکیبی است قابل استناد به وجود عوامل گوناگون فیزیکی، زیست­محیطی، اجتماعی و اقتصادی. در نتیجه نا­کارآمدی به واسطه شرایط متعددی پدید می­آید که در ترکیب با هم روند زوال محدوده را تسریع می­نمایند (War,e 2007: 111).

 در محدوده­ای که شرایط نا­کارآمدی چشمگـیر است، مجـموعه­ای از مشـکلات اجتماعی، اقتصادی و کالبدی وجود دارد و انتظار نمی­رود که با فعالیتهای دولت یا مؤسسات خصوصی یا هر دو و بدون طرح توسعه مجدد، مشکلات کم شود یا شرایط تغییر کند (California Health and Safety Code Sections, 2005).

2-2-         پیشینه تحقیق

در زمینه شناسایی بافتهای ناکارآمد و ارایه طرح برای توسعه مجدد آنها، کشورهای آمریکا و کانادا از بیشترین سابقه برخوردارند و سایر کشورها اصولاً از تجارب آنها استفاده کرده و به بومی­سازی شاخصهای ارایه شده از سوی کشورهای آمریکایی و اروپایی پرداخته­اند. بنابراین، در این قسمت شاخصهای مورد استفاده در برخی نمونه­های آمریکایی و کانادایی در جدول (1) ارایه می­شوند تا از آنها به عنوان الگویی برای تدوین شاخص برای کشور ایران استفاده شود.

جدول (1): شناسه­های شناخت بافتهای ناکارآمد در کشورهای پیشرو در تهیه طرحهای توسعه مجدد

مأخذ: نگارنده

3-    بدنه اصلی تحقیق

در این مرحله، تلاش می­شود تا شناسه­ها و شاخصهای موجود در زمینه شناخت انواع بافتهای شهری ناکارآمد درایران معرفی گردند.

3-1-         شاخصهای شناسایی بافت فرسوده در ایران

در راستای دستیابی به هدفِ تعیین محدوده بافت فرسوده در شهرهای مختلف کشور، شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری کشور موظف گردید مسئولیت شناسایی بافتهای فرسوده شهرها را بر عهده گرفته و سپس اقدام به تهیه طرح احیا و توسعه این بافتها نماید. شاخصهای تعیین شده برای شناسایی بافتهای فرسوده عبارتند از:

1-     بلوکهایی با بیش از 50% قطعات کمتر از 200 متر مربع؛

2-     بلوکهایی که بیش از 50% بناهای آن فرسوده (فاقد سیستم سازه­ای) و به عبارتی نا­پایدار و غیر استاندارد می­باشد؛

3-     بلوکهایی که بیش از 50% معابر آنها کمتر از 6 متر می­باشد (سازمان نوسازی و بهسازی، 1385).

در این زمینه، تأکید شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی بر آن بود که فقط بافتهایی به عنوان بافت فرسوده شناسایی گردند که هر سه شاخص ریزدانگی، نفوذ ناپذیری و ناپایداری را داشته باشند و دارا بودن یک یا دو ویژگی از ویژگی­های ذکر شده دلیل فرسوده بودن بافت نمی­باشد. واضح است که شاخصهای ذکر شده، فقط جنبه کالبدی داشته و هیچ توجهی به مباحث اقتصادی و اجتماعی و تأثیرات آنها در نا­کارآمدی بافتهای شهری نشده است. ضمن آنکه با توجه به تنوع در ویژگی­های بافتهای شهری و با توجه به تفاوتهای ناشی از تنوع در کاربریها، بافتهای اجتماعی و وضعیت اقتصادی مردم، می­توان نوع دیگری از شاخصهای ناکارآمدی را تعیین نمود که قطعاً سه شاخص ذکر شده قادر نخواهند بود تمام آنها را تحت پوشش قرار دهند.

3-2-         شناسه­های شناخت سکونتگاههای غیر رسمی در ایران

با توجه به عدم تناسب بین رشد جمعیت و گسترش کالبدی شهرها با روند تأمین مسکن و خدمات مرتبط برای گروههای کم درآمد و همچنین عدم پاسخگویی نظام برنامه­ریزی کشور به تقاضای این گروهها، شکافی در نظام برنامه­ریزی کشور ایجاد می­شود که منجر به شکل­گیری پدیده فقر شهری می­گردد.

 از طرف دیگر وجود اراضی کشاورزی در اطراف نقاط شهری موجبات جذب جمعیت مهاجر از نقاط شهری کوچک و روستاها را برای دستیابی به شغل یا درآمد بیشتر فراهم می­آورد. با سکنی یافتن گروههای کم درآمد در نقاط حاشیه­ای شهرها، ساخت و سازهای غیر مجاز شدت یافته و با توجه به شبکه معابر نا­مناسب و کمبود یا نبود خدمات پایه در این نقاط، پدیده­ای به نام اسکان غیر رسمی شکل می­گیرد.

 با توجه به موارد ذکر شده، رسیدگی به سکونتگاههای غیر رسمی کشور بسیار ضروری می‌نماید. از این ‌رو، تعیین معیارهای شناسایی سکونتگاههای غیر رسمی (حاشیه­نشینی) نیز از سوی سازمان مسکن و شهرسازی مد نظر قرار گرفت. در این مرحله، با توجه به هدف شناسایی اینگونه بافتها، شاخصهای کلی و مؤثری معرفی گردیده­اند که برای تعیین این شناسه­ها، رایج­ترین ویژگی­های مشترک در هر یک از عوامل نقش­آفرین در بافتهای غیر رسمی مد نظر قرار گرفته است. این شناسه­ها و شاخصها عبارتند از:

1-    شناسه­های شناخت ویژگی­های کالبدی

1-1-         شکل کالبدی

این شاخص که از اولین و ابتدایی­ترین شاخصها محسوب می­شود، شامل موارد زیر است:

-         ریخت­شناسی و فرم این بافتها نا­منظم، آشفته و اندام­واره است.

-         ابعاد فیزیکی (مسکن) بیشتر اجزای این بافتها ریزدانه و کوتاه مرتبه (عموماً یک طبقه)، فاقد طرح و نقشه است.

-         نوع مصالح به کار رفته در ساخت و ساز و کیفیت ابنیه.

-         فقر کالبدی و جدایی گزینی کالبدی.

-         تراکم بالای مسکونی.

-                     شکل بافت (غالباً بیش از 50% معابر عرضی کمتر از 6 متر دارند و 90% بافت کارگر ساز و فاقد قواعد مهندسی است و به همین نسبت، مقاومت ساختمانها پایین است).

1-2-         انسجام بافت و استحکام و مصالح عناصر آن

-         بافت فاقد انسجام و مقاومت در برابر زلزله با شدت متوسط می­باشد.

-         مکانهای فاقد ایمنی مانند بستر رودها، حریم گسلها، دکلهای برق فشار قوی، مسیلها و دامنه­های نا­پایدار با شیب زیاد و­... را به خود اختصاص داده­اند.

-         ساختمانها اغلب از مصالح نازل و کم­دوام و در برخی موارد فرسوده بنا شده­اند. به نحوی که بیش از 50% ساختمانها از مصالح نا­مقاوم ساخته شده­اند و اغلب مصالح آجر، سنگ، خشت، گل، سیمان، بلوک و­... مورد استفاده قرار گرفته است.

1-3-         زیرساختها و کاربری­های عمومی

کمبود یا عدم وجود کاربری­های عمومی (در مقایسه با متوسط سرانه­های شهری) از دیگر مشخصه­های اصلی محلات غیر رسمی می­باشد. از طرفی، متغیرهای دسترسی یا عدم دسترسی ساکنان اینگونه محلات به خدمات زیربنایی از جمله مشخصه­های تعیین کننده این محدوده­هاست. مهمترین ویژگی­های این بافتها از این منظرعبارتند از:

-         نسبت پوشش محدوده­ها از شبکه آب آشامیدنی (نسبت برخورداری از انشعاب آب).

-    نسبت پوشش محدوده­ها از شبکه فاضلاب (نسبت برخورداری از انشعاب فاضلاب).

-    اغلب فاقد شبکه­های زیرساختی (به ویژه آب و برق) به خصوص بافتهای تازه پا بوده و در صورت دارا بودن. دچار نارسایی و آسیب پذیری می­باشند، ضمن آنکه استفاده غیر مجاز از این شبکه­ها نیز وجود دارد؛

-    شکل و فرم و سلسله مراتب شبکه­های دسترسی (عدم رعایت ساختار سلسله مرتبی و عرض معابر، نا­کافی بودن سرانه شبکه معابر و­...).

2-    شناسه­های شناخت اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی

2-1-         اجتماعی و فرهنگی

این شاخصها به صورت کلی و زودبازده از نظر زمانی عبارتند از:

-    غیر بومی بودن ساکنین (مهاجرین روستایی یا تهیدستان شهر).

-    نازل بودن منزلت مکانی و سکونتی.

-    ترکیب جمعیتی غیر متعارف و اغلب نا­همگون بخصوص در شهرهای بزرگ و ویژگی­های قومی ساکنین.

-    نا­بهنجاری­های اجتماعی به دلیل شرایط مستعد آسیب­پذیری.

-    نا­امنی محیط به خصوص برای کودکان، جوانان و زنان.

2-2-         اقتصادی

شاخصهای کلی و قابل دست یافت در این زمینه عبارتند از:

-    ارزش نسبی پایین زمین و مسکن.

-    عدم تمایل به بهبود بخشیدن به وضعیت مسکن به سبب فقر.

-    فقدان منابع درآمدی معلوم ساکنین.

-    مکان گزینی دهکهای پایین درآمدی.

-    عدم سرمایه­گذاری بخش خصوصی در این بافتها.

-    نوع فعالیتهای رایج در محلات مانند قراضه و زباله جمع­کنی و سایر مشاغل خاص این محلات مانند دستفروشی.

2-3-         مالکیت

-    فاقد خطوط تفکیکی روشن از نظر قطعه­بندی زمین و مسکن می­باشند.

-    بازتفکیک قطعات مسکونی و باز تولید سکونت غیر رسمی.

-    فاقد اسناد مالکیت رسمی (تصرف عدوانی، وقف و­...).

-    سکونت غیر مجاز.

3-                شناسه­های شناخت کارکردی و عملکردی

3-1-         کاربری­ها

-    کاربری­های نا­سازگار در اغلب بافتها (کشتارگاهها) و یا مجاورت با فرودگاه، کوره­پز خانه­ها و­... .

-    فقدان یا کمبود شدید فضاهای خدماتی.

-    وجود فضاها و زمانهای بی­دفاع.

3-2-         نظام شبکه­های دسترسی

-         شبکه­های دسترسی نا­کارآمد و نا­کافی.

-         شبکه­های نا­منظم، با عرض کم و نفوذپذیری پایین.

3-3-         مدیریت شهری

-    مدیریت شهری بی­تفاوت و بی­توجه.

-    عدم ارایه خدمات شهری و ضعف در ارایه خدمات­رسانی.

-    کمبود فضاهای عمومی و خدماتی و اغلب نبود آنها.

4-    شناسه­های شناخت ویژگی­های زیست­محیطی

اصولاً شرایط محیط زیست محلات فقیر­نشین به واسطه عواملی همچون فقر اقتصادی، اجتماعی و فرهنگ خاص حاکم بر این محلات و عدم خدمات رسانی شهری به این محلات و­... همواره از کیفیت قابل قبولی برخوردار نمی­باشد. بنابراین مهمترین شاخصها در این زمینه به شرح زیر می­باشد:

-         نبود پوشش مناسب معابر.

-         فقدان سیستم مناسب دفع و هدایت آبهای سطحی و جمع­آوری زباله.

-         رهاسازی بخشی از فاضلاب خانگی به محیط و شبکه معابر.

-         نبود سیستم فاضلاب مناسب و جمع شدن آبهای سطحی در معابر و ایجاد گندابهای متعدد.

-         نگهداری دام در منازل.

-         به طور کلی محیط زیست نازل، نا­پایدار و فاقد بهداشت.

5-    شناسه­ها و شاخصهای شناخت گونه­های بافت

در بسیاری از سکونتگاههای غیر رسمی، ترکیبی از گونه­های بافت وجود دارد که تفکیک این گونه­ها به کمک عوامل زیر قابل انجام می­باشد:

الف) دوره زمانی: این عامل به زمان شکل­گیری بافت و سابقه پیدایش آن اشاره دارد.

ب) ارزش بافت: بافتهای غیر رسمی فاقد ارزش فرهنگی، تاریخی، اجتماعی و­... است.

ج) موقعیت استقرار: بیشتر در قالب سه محور می‌باشد: 1- استقرار در حاشیه شهر؛ 2- استقرار در داخل شهر (اراضی ارزان قیمت، نا­مناسب و­...)؛ 3- خارج از محدوده قانونی شهر.

د) وضعیت حقوقی مالکیت و ثبتی: شامل بافتهای قانونی و بدون سند مالکیت رسمی و در قالب قولنامه و توافق ثبت شده‌اند، خارج از ضوابط رسمی برنامه­ریزی شهری (پروانه ساخت) و بافتهای غیر قانونی حاصل از دخل تصرف در اراضی دولتی- عمومی و خصوصی (مهندسین مشاور نقش جهان پارس، 1385: صص1-9).

4- جمع بندی و نتیجه­گیری (مدل تحلیلی تحقیق)

در قسمت نتیجه­گیری، به نقد شاخصهای موجود برای شناسایی بافتهای ناکارآمد در ایران پرداخته می­شود. بدین صورت که ابتدا نقاط ضعف این شاخصها و سپس نقاط قوت آنها بررسی می­شود تا از این طریق بتوان در مرحله بعد شاخصهای جدیدی تدوین نمود که حتی الامکان فاقد نقصان باشند.

4-1- نقاط ضعف شاخصهای موجود

• در نظر نگرفتن همه انواع بافتهای ناکارآمد:

همانطور که بیان شد، در ایران بافت نا­کارآمد به معنای بافت فرسوده و یا سکونتگاه غیر رسمی به کار می­رود. اگرچه با توجه به تعریف بافت نا­کارآمد، بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی نیز در دسته بافتهای نا­کارآمد شهری قرار می‌گیرند ولی تعیین شاخصهایی متناسب با شرایط شهرهای کشور در جهت شناسـایی بافتهـای نا­کارآمد شهری ضروری می­نماید تا بتوان تمام انواع بافتهای نا­کارآمد - از جمله بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی- را در یک دسته قرار داد؛ چراکه در این صورت می­توان به گستره­ای از اراضی شهری دست یافت که برای هدف ایجاد توسعه درونی بسیار مناسب می­باشند.

 در حال حاضر شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی کشور در حال تدوین سند راهبردی جدیدی است که همزمان بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی را تحت پوشش قرار می­دهد و کمک خواهد کرد تا برنامه­های منسجم و بزرگ در سطح شهرها با رویکرد نوین که همان مشارکت گسترده و پایدار مردمی است تدوین شود. این امر قدمی مثبت در راستای رسیدن به هدف یکپارچه­سازی بافتهای نا­کارآمد محسوب می­شود ولی باز هم این مسأله مطرح خواهد بود که علاوه بر دو نوع بافت مذکور می­توان انواع دیگری از بافتهای شهری را ذکر کرد که شاید با توجه به شناسه­های تعیین شده برای این بافتها در دسته بافتهای فرسوده یا سکونتگاههای غیر رسمی قرار نگیرند ولی بتوان آنها را نا­کارآمد تلقی نمود و آنها را در توسعه درونی مورد استعمال قرار داد.

 همچنین، بسیاری از بافتهای شهری را می­توان یافت – مانند بافتهای شهری با هسته روستایی- که برخی از ویژگی­های ذکر شده در قسمت محدوده­های اسکان غیررسمی را دارند ولی گذاشتن این نام بر آنها جایز نیست بنابراین بهتر آن است که در دسته­ای جداگانه مورد بررسی قرار گیرند.

• دیدگاه صرفاً کالبدی در تدوین شاخصهای شناسایی بافتهای فرسوده:

در تدوین شاخصهای شناسایی بافت ناکارآمد همچون سایر زمینه­های نظام شهرسازی، بررسی هر سه زمینه اجتماعی، اقتصادی و کالبدی به صورت توأم بسیار ضروری می­نماید؛ چرا­که تجربه ثابت کرده که آن دسته از طرحها که نگاه صرفاً کالبدی به بافتها داشته­اند، در هنگام اجرا از موفقیت زیادی برخوردار نبوده­اند و میزان تحقق­پذیری آنها بسیار ناچیز بوده است. متأسفانه در ایران هنوز نگاه طرحها به بافتها فقط کالبدی است. شاید در مطالعات اولیه تمامی طرحها، مطالعات اجتماعی و اقتصادی نیز گنجانده شود ولی در عمل و در زمان تحلیل و ارایه راهبرد، مسایل اجتماعی و اقتصادی به حاشیه رفته و تمامی راهبردها را مسایل کالبدی در بر می­گیرد. ضمن آنکه، در بخش کالبدی نیز شاخصهای مطرح شده بسیار محدود بوده و بسیاری از بافتهای نا­کارآمد و حتی بخشی از بافت فرسوده شهرها را پوشش نمی­دهد.

 در مورد بافتهای فرسوده شهری، سه معیار ذکر شده که هر سه مورد کالبدی بوده و به هیچ عنوان عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده­اند. در صورتی که شایسته است به سبب مالکیت انسانی، مباحث اجتماعی مورد توجه قرار گیرند.

• کلی بودن شناسه­های شناخت سکونتگاههای غیررسمی:

برخی از شناسه­های ارایه شده برای شناسایی سکونتگاههای غیررسمی بسیار کلی بوده که به گفته متولیان تهیه دستورالعمل در گام بعدی، شاخصهای خُردتر ارایه خواهد شد و در صورت وقوع این عمل، این ایراد برطرف خواهد گردید.

• عدم ارایه میزانی برای سنجش شرایط یک محدوده با شناسه­های ارایه شده برای شناسایی سکونتگاههای غیررسمی:

در برخی موارد، به علت ابهام موجود در تعاریف و شاخص­سازی­ها مفهوم شاخص رعایت نشده و هیچ اندازه و میزانی برای تعیین اینکه آیا این ویژگی در یک بافت وجود دارد یا خیر و یا اینکه وجود یک ویژگی در یک بافت مشخصه غیر رسمی بودن است یا نه ارایه نگردیده است. برای مثال وقتی ذکر می­شود ارزش نسبی پایین زمین و مسکن، باید مشخص شود قیمت زمین و مسکن با چه نسبتی سنجیده می­شود و اگر از چه حدی پایینتر بود در این دسته قرار می­گیرد. این امر کارشناسان را یاری خواهد کرد که تشخیص دهند آیا قیمت زمین و مسکن در یک محدوده آنقدر پایین هست که به عنوان یک شاخص نا­کارآمدی در نظر گرفته شود یا خیر.

• ابعاد نامناسب ارایه شده برای شناسایی قطعات ریزدانه توسط شورایعالی شهرسازی و معماری:

ابعاد تعیین شده از سوی شورایعالی شهرسازی و معماری برای قطعات -زیر 200 متر- بسیار زیاد است و شاید بهتر باشد با نگاهی دقیق­تر و کارشناسانه به اصلاح رقم فوق اقدام گردد و یا مکانیزمی ارایه شود که رقم مذکور، برای هر محدوده مطالعاتی نسبت به شرایط محدوده شناخته و تعیین شود.

4-2- نقاط قوت شاخصهای موجود

•  دیدگاه همه­جانبه در تدوین شناسه­های شناخت سکونتگاههای غیررسمی:

در تبیین شناسه­های شناخت سکونتگاههای غیررسمی همه جوانب در نظر گرفته شده و نگاه صرفاً کالبدی نیست بلکه همه زمینه­های اجتماعی، اقتصادی، کالبدی و زیست­محیطی را نبز در بر می­گیرد.

5- پیشنهادها و راهبردها

پس از نقد شاخصهای موجود و با توجه به مشکلات به دست آمده از مرحله تجزیه و تحلیل، در این قسمت پیشنهادهایی در زمینه شاخصهایی جهت شناسایی بافتهای ناکارآمد ارایه می­گردد. در کشورهای غربی، حداقل تعداد شناسه­ها برای اینکه بافتی نا­کارآمد تشخیص داده شود بر مبنای قوانین کشوری یا ایالتی تعیین می­شود ولی در کشور ایران به دلیل آنکه تعریف مشخصی از بافت ناکارآمد وجود ندارد، هیچ مصوبه و قانونی برای تعیین شناسه­هایی برای شناخت اینگونه بافتها وجود ندارد. بنابراین، در راستای رفع این نقصان و دستیابی به میزانی برای سنجش، با توجه به اینکه به طور معمول در هر موردی، 50 درصد آن ملاک عمل قرار می­گیرد، در این پژوهش نیز این گونه در نظر گرفته شد که اگر بافتی بیش از نیمی از شناسه­ها را دارا بود، ناکارآمد محسوب می­شود.

 به نظر می­آید علاوه بر موضوع پایین بودن تراکم نفر در هکتار، نوع کاربری اراضی در محدوده مرکزی شهرهای بزرگ ایران بر خلاف شهرهای بزرگ دنیا، محل تمرکز فعالیت ها و مشاغل برتر، سرمایه بر ، متراکم و منطبق بر موازین زیست محیطی و متناسب با عملکرد و شأن مرکز شهرهای بزرگ نیست و چنانکه الگوی کاربری­ها و فعالیتها نشان می­دهند حتی عکس این روند طی شده است و فعالیتها و مشاغل توانمند در حال خروج از این محدوده­ها هستند که این موارد نیز می‌توانند به عنوان شاخصهای مفیدی مورد استفاده قرار گیرند. از جمله سایر ویژگی­های بافتهای فرسوده شهری که در سه شاخص تعیین شده از سوی شورایعالی شهرسازی و معماری مورد توجه قرار نگرفته می­توان به موارد زیر اشاره نمود:

• خرد بودن و تعدد مالکان منازل واقع در بافتهای فرسوده و همچنین بنیه مالی ضعیف اکثر ساکنان که موجب کند شدن روند فعالیتهای نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده می­شود.
• شرایط بهداشتی نا­مناسب.
• رغبت نداشتن مردم برای خرید و یا اجاره مسکن در برخی محدوده به دلیل عدم حضور نیروی انتظامی در محدوده.
• برخورداری از زیرساختها و خدمات کمتری نسبت به سایرنقاط شهر.
• وجود مسکن ارزان قیمت به سبب عدم وجود زیرساختها، تأسیسات و تجهیزات مناسب شهری.
• نبود امکان نوسازی خودبخودی به دلیل فقر ساکنین و مالکین.
• نبود انگیزه سرمایه‌گذاری در محدوده.
• بالا بودن میزان بیکاری و وضعیت نامطلوب اشتغال و درآمد و در نتیجه کم‌بضاعتی مالی و اقتصادی ساکنان.
• سرمایه‌گذاری نامتعادل در امور عمرانی شهر، مالیات و عوارض شهری.
• ضعف همکاری نهادها و مؤسسات اقتصادی، فرهنگی در توسعه اقتصادی- اجتماعی.
•  نبود امنیت باتوجه به گستردگی پدیده فقر شهری و وجود انواع جرائم به خصوص اعتیاد و پخش مواد مخدر.
• پایین بودن کیفیت محیط زندگی.
• بروز درگیری­های محله­ای، ناامنی و بزهکاری.
• تفاوت فاحش میزان سرمایه اجتماعی، فرهنگی و اعتماد اجتماعی نسبت به سایر محله­ها.

 از طرف دیگر، با اضافه نمودن برخی دیگر از شاخصها می­توان اراضی بیشتری در سطح شهرها را به عنوان بافتهای ناکارآمد شناسایی نمود. در ادامه، شاخصهای تدوین شده در این زمینه ارایه می­گردند:

1-      جزئیات خیابانی ناقص؛ مانند مسیرهایی که کف­فرش نشده­اند و یا آنهایی که فاقد روشنایی می‌باشند یا از حداقل عرض استاندارد نیز برخوردار نیستند.

جدول (2): مشخصات معابر مورد نیاز شهر

(حبیبی و مسایلی، 1378: 36)

2-     کاربری زمین که از نظر اقتصادی یا اجتماعی مورد قبول و خوشایند نمی­باشد ]بدین معنا که برای مثال کاربری‌هایی مانند بیمارستان، آموزشی و... ارزش زمین را (به لحاظ اقتصادی) کاهش می‌دهند درمقابلِ کاربری تجاری که ارزش افزوده ایجاد می­کند و به لحاظ اجتماعی مانند کاربری­هایی همچون بیمارستان، زندان، انبارها یا به طور کلی کاربری­های مزاحمی که در بافت مسکونی محلات نفوذ می­کنند. این نوع کاربری­ها برای ساکنین مورد قبول و خوشایند نخواهند بود.[.

3-     درصد بالای زمینهای بایر یا زمینهای توسعه نیافته که هیچ مالیات و عوارضی به شهر بر­نمی­گردانند و اثرات بدی بر بخشهای توسعه یافته همجوار می­گذارند (حداقل به میزان 5% از کل محدوده توسعه مجدد)؛

4-     وجود بافت فرسوده شناسایی شده توسط سازمان بهسازی و نوسازی] با توجه به سه ویژگی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری[.

5-     وجود کاربری­های خطرناک که زندگی یا اموال مردم را به علت آتش­سوزی یا سایر دلایل به خطر اندازد ]کاربری­هایی همچون انبار چوب، انبار مخازن نفت و بنزین و­...[.

6-     ساختمانهایی که به علت تخلفات ساختمانی ]مانند تخلف از موارد ذکر شده در پروانه ساختمان[، فرسوده شدن، طراحی معیوب، ساختار فیزیکی ]یا سازه­ای[ معیوب یا تسهیلات نا­کافی، برای زندگی و کار افراد ایمن نمی­باشند.

7-     نادیده گرفتن پستی و بلندی­ها، زهکشی­ها و سایر ویژگی­های فیزیکی زمین و شرایط اطراف آن در طراحی خیابان­ها در اراضی توسعه.

8-     نا­کافی بودن خیابانها و سایر مسیرها ]به طور معمول، در تراکمهای متوسط شهری، حدود فضای مورد استفاده برای راههای سواره و پیاده، 25% سطح زمین است (شیعه، 1381: 173).[.

9-     نا­کافی بودن فضاهای باز و خدمات عمومی؛ سرانه­های پیشنهاد شده برای شهرها از سوی سازمان مسکن و شهرسازی به عنوان متولی امور شهرها به صورت جدول زیر می­باشد:

جدول (3): سرانه کاربری­های شهری

10-            وجود املاک، زمین یا سایر نواحی که در معرض آب­گرفتگی قرار دارند.

11-            کمبود تسهیلات عمومی مناسب (که به صورت بالقوه برای سلامت، ایمنی و رفـاه عمومی مفید و بـا­ارزش می­باشد) در ناحیه که منجر به شرایط راکد و بی­حاصل زمین می­گردد که عبارتند از خدمات و تسهیلات اساسی شامل آموزشی، بهداشتی- درمانی، فرهنگی، ورزشی و فضای سبز (مهندسین مشاور شهر و خانه، 1384: 24) در ادامه، جدول مربوط به سرانه خدمات اساسی در دو مقیاس ناحیه و زیر ناحیه و فرا­ناحیه­ای مشاهده می­گردد.

جدول (4): سهمسرانهخدماتاساسیدربخشناحیه­ایوزیرناحیه­ای و فرا­ناحیه­ای

(مهندسین مشاور شهر و خانه، 1384: 30)