تحلیل کاربری اراضی شهر جدید بینالود

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 استاد گروه جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه اصفهان

2 دانشیار گروه جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه اصفهان

3 کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری

چکیده

بحث کاربری اراضی شهری به معنای استفاده بهینه و مطلوب از اراضی برای فعالیت‌ها و عملکرد‌های مختلف شهری، همواره از بحث‌های اساسی در برنامه ریزی شهری و شهرسازی بوده است. الگوی بهینه زیست در جوامع شهری، ضرورت نیاز به برنامه ریزی کاربری اراضی را مطرح می‌سازد، تا در این راستا سیاست‌های تنظیم و تحولات کاربری اراضی در شهرها ساماندهی شود. شهر‌های جدید برای کمک به حل مشکلات اقتصادی و اجتماعی و محیطی شهر‌های بزرگ (مثل کمبود زمین) به وجود آمدند. در این پژوهش به بررسی و تحلیل وضعیت کاربری اراضی در شهر جدید بینالود پرداخته شده است و روش پژوهش به کار گرفته شده، روش «توصیفی ـ تحلیلی» است. نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد که کاربری اراضی در این شهر جدید دارای وضعیت نامناسبی است و تحقق نامتعادل انواع کاربری‌ها به این امر دامن زده است. به طوری که در مجموع کاربری‌های پیشنهادی 47/37 درصد محقق شده است، ولی با احتساب ناحیه صنعتی، در مجموع میزان تحقق پذیری کاربری‌ها به 56/116 درصد می‌رسد. از علل عدم تحقق مطلوب کاربری-ها می‌توان به مشکلات اجرایی، مالی، عدم همکاری سازمان‌ها و ادارات مرتبط و همچنین عدم تحقق جمعیت پیش بینی شده اشاره کرد. در بین کاربری‌ها، بهترین وضعیت تحقق پذیری مربوط به کاربری حریم سبز با 77/442 درصد است و در مقابل 6 نوع کاربری‌ها هیچ گونه تحقق پذیری نداشته‌اند.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Land use analysing in new town of Binalood

نویسندگان [English]

  • Asghar Zarabi 1
  • H. Varesi 2
  • Mohammad Ghanbari 3
1 Professor of Department of Geography and Urban Planning, University of Isfahan
2 Associate Professor of Department of Geography and Urban Planning, University of Isfahan
3 Master of Urban Planning
چکیده [English]

Discussing cities land use, meaning the optimized use of lands for various activities and performances of the cities has been one of the basic discussions in urban planning and urbanity making programming. The optimized environment model in city societies reveals the necessity to program land use, in order to organize the land use changes and to apply proper policies in cities. New towns were mostly made to help solving economic, social, and environmental problems (e.g. shortage of land) in big cities. The present study, analyses the land use state in the new town of Binalood. The research method analysis based on description. The results obtained reveal that the land use in this new town is in an improper state, while realization imbalanced kinds of land use have increased this problem. Therefore, the total 37.47% suggested land uses were realized, but including the industrial area, the total amount of 116.56 land use would be realized. Some of the reasons leading to improper realization of land uses include the performance and financial problems, lack of cooperation between the related organizations, as well as naught realization of the predicted population. Among different land uses, the best state has been realization the green area land use, which is 442.77%. One the other hand, types of land uses have never been realized.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Land Use
  • Evaluation
  • Realization
  • Master Plan
  • New town of Binalood
1-مقدمه

1-1- بیان مساله

جهانی که ما امروز در آن زندگی می‌کنیم، جهان شهری است که متأسفانه نتیجة آن، دوری از محیط طبیعی و پذیرش ناخواستة عدم تعادل­هایی است که از روابط ناموزون انسان­ها و فضای شهری نشأت می‌گیرد (فرید، 1375:  8). گسترش شهرنشینی و به دنبال آن مشکلات خاص شهرنشینی بیش از پیش توجه به راهبرد­ها و چاره­های سودمند برای بهینه سازی زندگی شهروندان را ضروری ساخته است (ضرابی و قنبری، 1389: 1). به طور کلی زمین و فضا یک منبع عمومی حیات و یک ثروت همگانی و کالای عمومی محسوب می‌شود که استفاده از آن می‌باید هر چه بیشتر در راستای تأمین منافع عمومی در حال و آینده، تحت نظارت و مدیریت سنجیده قرار گیرد و این مهم به عهدة برنامه ریزی کاربری اراضی زمین است (یوسفی، 1380: 1).

در مقیاس­های گسترده، زمین به عنوان یک منبع در نظر گرفته شده و کاربری زمین به معنی کاربری منابع است. لیکن در مقیاس شهری، به جای اینکه زمین را از دید توان تولیدی خاک و یا منایع زیرزمینی آن ارزیابی کنند، تأکید بیشتر روی توان استفاده از رویه زمین جهت استقرار فعالیت­های گوناگون است (افتخاری، 1380: 43). بحث کاربری اراضی شهری به معنای استفاده بهینه و مطلوب از اراضی برای فعالیت­ها و عملکرد­های مختلف شهری، همواره از بحث­های اساسی در برنامه ریزی شهری و شهرسازی بوده است. به طوری که در ادبیات شهری بسیاری از کشور­ها از جمله انگلستان در خیلی از مواقع برنامه ریزی شهری را مساوی برنامه ریزی کاربری اراضی می‌دانند (رازانی، 1381: 3-2). چگونگی کاربری اراضی در پیوستگی با روند تاریخ تحول شهر و تغییرات فضایی ساخته شده با کالبد شهر، از عواملی هستند که شهر، منظر و سیمای خود را طی زمان در ارتباط با آنها به دست می‌آورد (شالین، 1372: 9).

در واقع برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به مثابه سلسله اقدامات نظام یافته است که برای رفع نیاز­های مادی و فرهنگی انسان که به نوعی با زمین مرتبطند، صورت می‌گیرد (زیاری، 1378: 125) یا می‌توان گفت که برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، مجموعه­ای از فعالیت­های هدفمند است که محیط مصنوع را سامان می‌بخشد و در حد مقدور، خواسته‌ها و نیاز­های جوامع شهری را در استفاده از اراضی فراهم می‌آورد (پورمحمدی، 1387: 3).از آنجا که هدف اصلی برنامه ریزی شهری، ایجاد شهر­هایی است که مکان مطلوب را برای زندگی مردم فراهم سازند (صادقی، 1380: 2) و در پی افزایش جمعیت شهرنشین و نیازمندی به ایجاد مراکز شهری جدید که بتواند جمعیت اضافه شده در شهرها بزرگ را در خود جای دهد، از عوامل اصلی احداث شهر­های جدید بوده است (وارثی، 1382: 19). در واقع شهرهای جدید  برای کمک به حل مشکلات اقتصادی و اجتماعی و محیطی شهر­های بزرگ (مثل کمبود زمین) به وجود آمدند  (Eddie and Hui, 2003: 424).

 

1-2- اهمیت و ضرورت پژوهش

در اکثر دوره­های تاریخی از زمانی که شهرنشینی شروع شده است، در اقصی نقاط جهان شهرهای جدید ساخته شده اند(B Leonard: 1993: 23)  برنامه ریزی شهرهای جدید تقدم شهرسازی بر شهرنشینی است و اصولاً مکان یابی و طراحی و برنامه ریزی این گونه شهر­ها بر روی اراضی بکر و بدن هسته اولیه انجام می‌گیرد. ساخت شهرهای جدید در ایران را می توان طی دو مرحله مختلف قبل و بعد از انقلاب مطالعه کرد (Ziari: 2006: 412). نظام کاربری زمین در شهر جدید با شهر موجود متفاوت است و تفاوت آن در استفاده از از کلیة امکانات برنامه ریزی، ایجاد طرح­های از پیش اندیشیده شده و پیش بینی­های لازم برای به حداکثر کردن کارآیی این نظام در شهر جدید است. موضوعی که در شهر موجود به علت محدودیت­های مختلف از نظر وضع موجود کاربری زمین، مالکیت‌های مختلف و منابع متضاد در عمل غیر ممکن است (زیاری، 1385: 125). علاوه براین الگوی بهینة زیست در جوامع شهری، ضرورت نیاز به برنامه ریزی کاربری اراضی را مطرح می‌سازد، تا در این راستا سیاست­های تنظیم و تحولات کاربری اراضی در شهرها ساماندهی شود (خاکپور و همکاران، 1386: 1).

سیاست شهرهای جدید در کشور ما در وهلة اول در عملکرد جمعیت پذیری ناموفق بوده است وبا توجه به عدم تحقق پیش بینی­های جمعیتی در دوره‌های مختلف برای این شهر­ها، ضرورت بررسی و ارزیابی کاربری اراضی پیش بینی شده در این شهر­ها ضرورت دارد. با توجه به اهمیت موضوع کاربری اراضی که هم چون ستون فقرات در برنامه ریزی شهری است، در این پژوهش سعی شده است به ارزیابی وضعیت کاربری اراضی شهر جدید بینالود پرداخته شود. همان طور که قبلاً ذکر شد پیش بینی‌های جمعیتی در اکثر شهرهای جدید کشورمان، محقق نشده است و شهر جدید بینالود هم در این زمینه ناموفق بوده است. حال با در نظر گرفتن عدم تحقق جمعیت پیش بینی شده برای آن و تغییر در ظرفیت نهائی جمعیت آن، ضرورت بررسی وضع کاربری اراضی این شهر جدید، بیش از پیش آشکار می‌گردد.

 

1-3- پیشینه پژوهش

اولین نظریه درمورد کاربری اراضی در مفهوم وسیع در سطح جهان، توسط فون تونن ارائه گردید. رویکرد برنامه­ای به کاربری زمین همراه با پیدایش شهرسازی جدید، نخست در اروپا و آمریکا مطرح گردید. از اوایل دهة 1960 میلادی موضوع چگونگی استفاده از اراضی شهری در مفهوم خاص برنامه ریزی کاربری زمین به طور جدی شکل گرفت.کاربری اراضیدر ایران از دهة 1340 به موازات تدوین طرح­های‌هادی، جامع و تفصیلی برای شهرهای مختلف، به شکل کلی و اجمالی در چهارچوب این طرح­ها مدنظر گرفت. اما چون این طرح­ها با روح شهرسازی و فرهنگ ایرانی سازگار نبودند، با شکست مواجه شدند. مهمترین و اولین تجربه کاربری اراضی شهری در ایران به معنای واقعی آن، برنامه ریزی کاربری اراضی در مناطق زلزله خیز شمال کشور (منجیل، رودبار و لوشان) در اوایل دهة 1370 است. در این طرح علاوه بر در نظر گرفتن ویژگی­های اجتماعی و اقتصادی شهرهای زلزله خیز، به ویژگی­های طبیعی این مناطق نیز توجه داشته و می‌توان گفت این طرح­ها یکی از طرح­های نسبتاً موفق شهرسازی در ایران بوده است (اخگر، 1387: 39-27). در ادامه به برخی از مطالعات انجام شده در زمینه کاربری اراضی اشاره می‌شود.

براتی (1381): در پایان نامه کارشناسی ارشد خود با عنوان تحلیلی بر برنامه ریزی کاربری اراضی شهر درچه به این نتیجه رسیده است که گسترش فیزیکی و رشد بی رویة شهر، ناشی از زیر ساخت و ساز رفتن اراضی کشاورزی است. این در حالی است که بسیاری از سطوح پیشنهادی کاربری اراضی شهری در طرح‌هادی این شهر غیر منطقی و بدون در نظر گرفتن ویژگی­های فرهنگی حاکم بر شهر درچه، برآورد شده است (براتی، 1381).

محمدی (1386): در پایان نامه کارشناسی ارشد خود با عنوان کاربری اراضی شهری اسلامشهر به این نتیجه رسیده است که وضعیت کابری­ها و خدمات در سطح شهر بسیار نامطلوب است و از لحاظ سرانه در بدترین وضعیت قرار دارد. در عین حال پراکنش فضایی کاربری­ها در سطح شهر نامناسب می‌باشد و ناسازگاری شدیدی بین انواع کاربری­ها مشاهده می‌شود (محمدی، 1386).

ضرابی و همکاران (1388): در مقاله­ای به بررسی کاربری اراضی شهر نورآباد ممسنی با استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی پرداخته­اند و به این نتیجه رسیده­اند که اکثر زمین­ها و باغات اطراف شهر نورآباد به کاربری­های مختلف به خصوص کاربری مسکونی تبدیل شده است که جهت تعادل بخشی به کاربری­ها و ساخت و ساز و عمران شهری، ضرورت برنامه ریزی و متعادل سازی کاربری­های مختلف باید مورد توجه قرار بگیرد (ضرابی و همکاران، 1388).

 

1-4- اهداف پژوهش

1-4-1- شناخت و مطالعه وضع موجود کاربری­ها در شهر جدید بینالود.

1-4-2- ارزیابی میزان تحقق پذیری کاربری­های شهری براساس پیش بینی­های انجام شده در طرح جامع شهر جدید بینالود.

1-4-3- ارائه پیشنهاد به منظور برآورد نیاز­های آتی برای کاربری­های مختلف شهری در این شهر جدید.

 

 

 

1-5- فرضیه­های پژوهش

1-5-1- به نظر می‌رسد کاربری­های پیش بینی شده برای شهر جدید بینالود به طور مطلوب محقق نشده باشد.

1-5-2- به نظر می‌رسد کاربری مسکونی، دارای وضعیت بهتری نسبت به سایر کاربری­های پیش بینی شده داشته باشد.

1-6- روش پژوهش

با توجه به ماهیت موضوع و مولفه‌های مورد بررسی، روش پژوهش به کار گرفته شده روش «توصیفی ـ تحلیلی» است. ابتدا با مراجعه به اسناد و طرح‌های مرتبط، اطلاعات توصیفی و اولیه تحقیق جمع آوری شده است. پس از اتمام  مطالعات کتابخانه ای، با استفاده از پیمایش میدانی و مراجعه به ادارات و شرکت‌های مرتبط، به ارزیابی میزان تحقق پذیری کاربری­های مختلف  پرداخته شده است و در نهایت با توجه به جمعیت نهائی شهر جدید بینالود، میانگین کاربری­های مختلف برای شهرهای با این گروه جمعیتی در کشورمان پیشنهاد گردیده است.

 

1-7- عرصه پژوهش

طبق پیش بینی‌های جمعیتی طرح توسعه و عمران مشهد، جمعیت شهر مشهد با فرض کاهش بسیار سریع میزان رشد جمعیت، از حدود 5/1 میلیون نفر در سال 1365 به بیش از 4 میلیون نفر در سال 1385 افزایش خواهد یافت (نگهبان مروی، 1381: 91-71). بر همین مبنا برای توسعه ناپیوسته مشهد ساخت دو شهر جدید بینالود و گلبهار به صورت اقماری پیشنهاد گردید. ولی برخلاف پیش بینی‌های انجام شده، جمعیت شهر مشهد در سال 1385 برابر 2420800 نفر بوده است (www.sci.org.ir).

شهر جدید بینالود با هدف اصلی و اولیه جذب بخشی از سرریز‌های جمعیتی بالقوه مشهد و به تبع آن جلوگیری از گسترش روند اشتغال‌های کاذب در بازار کار مشهد و جذب سرمایه‌های صنعتی ایجاد شد (مهندسین مشاور مهرازان، 1383: 14). شهر جدید صنعتی ـ مسکونی بینالود در دامنه جنوبی رشته کوه زیبای بینالود و در 55 کیلومتری جنوب غربی مشهد قرار گرفته است. محدوده طرح جامع شهر جدید بینالود قسمت‌هایی از جاده جدید مشهد ـ تهران، جاده قدیم مشهد ـ تهران و جاده ابریشم را در بر می گیرد. ضمن اینکه خطوط ریلی تهران ـ مشهد نیز از جنوب شهر می گذرد(شرکت عمران شهر جدید بینالود، 1389).

 

 

 

شکل شماره 1:  نقشه محدوده مورد مطالعه در کشور، استان خراسان رضوی و شهرستان مشهد. ترسیم: نگارندگان

 


2- مبانی نظری

برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت­ها و عملکردهای شهری براساس خواسته­ها و نیازهای جامعه شهری است و هسته اصلی برنامه ریزی شهری را شکل می‌دهد (ضرابی و همکاران، 1389: 136). چاپین از پیشکسوتان و صاحب نظران این علم، برنامه ریزی کاربری اراضی شهری را نحوه تقسیم زمین ومکان بهینه برای مصارف و کاربردهای متنوع زندگی تعریف می‌نماید. برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، اساس طرح­های جامع، ساختاری ـ راهبردی و تفضیلی را تشکیل می‌دهد. اصطلاح و مفهوم کاربری اراضی در غرب ابتدا نظارت دولت­ها بر نحوه استفاده از زمین و حفظ حقوق مالکیت بود ولی با گسترش شهرنشینی و رشد برنامه ریزی شهری و منطقه­ای این مفهوم ابعاد وسیع تری به خود گرفت و به موازات استفاده از زمین به آمایش سرزمین، برنامه ریزی فضایی، طرح ریزی کالبدی ملی و منطقه­ای و محلی و انواع طرح‌های شهری تبدیل گردید. ماهیت کاربری را در زمین به عنوان کالای تجدید ناپذیر، نیاز مبرم بشر، بستر فضای زندگی، ارتباط تنگاتنگ با محیط زیست و محیطی زیبا، امن، سالم و برای آسایش می‌توان ذکر کرد (زیاری، 1381: 65). مهمترین نظریه­های کاربری اراضی شهری را می‌توان در نظریه­های اجتماعی، اقتصادی، طبیعی، کالبدی زمین، نظریه­های برنامه­ای، ساماندهی، کارکرد گرایی، اصلاح گرایی، مدرنیسم، فرهنگ گرایی، پست مدرنیسم، سلامت روان، فن گرایی، طبیعت گرایی، آمایش انسانی،  فلسفه گرایی، شهرسازی اختیار گرا و نظریه توسعه پایدار کاربری زمین برشمرد که در ادامه به برخی از آنها اشاره می‌شود: نظریه شهرسازی اختیار گرا: این نظریه حامی و مشوق بازار آزاد و آثار آن است. شهرسازی اختیار گرا درصدد کنترل عوامل خارجی (به ویژه از طریق منطقه بندی) و تدارک زیرساخت­های عمومی بر می‌آید ( بحرینی، 1378: 314).  نظریه کارکرد گرایی: در این نظریه نحوه استفاده و بهره گیری از اراضی شهری به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکردهای شهری و تقویت کارآیی شهری تلقی گردید و ضرورت استفاده منطقی و بهینه از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت. حاصل نهایی این نظریه، پیداش و رواج وسیع مفهوم سرانه­های کاربری زمین در شهر سازی جدید است. نظریه اصلاح گرایی: این نظریه معتقد به اختصاص زمین در درون شهرها به انواع فعالیت­های مورد نیاز شهری است و معتقد است ساماندهی شهری باید از طریق اختصاص زمین از درون همین جوامع صورت بپذیرد. نظریه مدرنیسم: این نظریه به منطقه بندی شهری براساس عملکردهای خاص بدون توجه به موقعیت، مکان، فرهنگ و سنت در تراکم­های عمومی، افزایش آزاد و سبز بر اساس سلسله مراتب شهری اشاره دارد. نظریه فرهنگ گرایی نقطه مقابل مدرنیسم است که بر تقدم شاخص­های فرهنگی و اجتماعی بر جنبه مادی آن و با نگرش بر زیبا شناسی معتقد است. نظریه پست مدرنیسم: در این نظریه کاربری اراضی شهری، ترکیبی از عناصر جدید و سنتی، توجه به هنر بومی و هنر متعالی مشارکت است (زیاری، 1389: 16-11).

 

3- بحث

3-1- تحولات جمعیتی شهر جدید بینالود

شهر جدید بینالود از دو منطقه عمده مسکونی و صنعتی تشکیل شده است. منطقه مسکونی بینالود با قابلیت جذب 113425 نفر علاوه بر 11 محله و 4 باغ منزل پیش بینی شده، قابلیت توسعه مسکونی را نیز دارد. همچنین لازم به ذکر است که پس از شروع به ساخت بخش مسکن مهر در شهر جدید بینالود، ظرفیت جمعیت پذیری این شهر جدید تا 135566 نفر افزایش یافته است (مهندسین مشاور آسمان نقشینه، 1386: 9).

 

 

جدول1: ارزیابی میزان تحقق پذیری جمعیت شهر جدید بینالود

عنوان                       سال

1382

1385

1386

1387

1388

1392

1397

جمعیت پیش بینی شده (نفر)

20084

38445

44579

50703

56254

78457

113425

جمعیت محقق شده (نفر)

0

143

264

3454

3818

-

-

درصد تحقق پذیری

0

37/0

59/0

81/6

78/6

-

-

منبع: (مهندسین مشاور امکو ایران، 1383: 134) ، شرکت عمران شهر جدید بینالود (1389)، خانه بهداشت روستای اوارشک و فخرداوود، (1389).

 

 

 

 

 

 

علیرغم پیش بینی جمعیت پذیری شهر از سال 1382 جهت اسکان جمعیت، تا سال 1384 شهر فاقد جمعیت بوده است و از سال 1384 با توجه به آماده شدن اولیه شرایط مورد نیاز، جمعیت پذیری شهر آغاز گردید و تا پایان سال 1386 جمعیت شهر به 264 نفر رسید (www.ntoir.gov.ir). این میزان جمیت در پایان سال 1387 به رقم 3454 نفر رسید؛ لازم به ذکر است این افزایش بیش از 13 برابری جمعیت شهر طی 2 سال به دلیل اضافه کردن دو روستای اوارشک و فخرداوود به محدوده قانونی شهر جدید بینالود جهت استفاده از پتانسیل جمعیتی این دو روستاست. همانطور که در جدول  بالا مشاهده می شود حتی با اضافه کردن جمعیت این دو روستا به محدوده شهر، میزان تحقق پذیری جمعیت شهر فقط به 81/6 درصد رسیده است که اختلاف فاحشی را با میزان پیش یبنی شده نشان می‌دهد. حال اگر بخواهیم جمعیت شهر جدید بینالود را بدون جمعیت این دو روستا در پایان سال 1387 ه. ش که برابر  2752 نفر است (خانه بهداشت روستای اوارشک و فخرداوود، 1389) محاسبه کنیم، خواهیم دید که  تحقق پذیری جمعیت شهر جدید بینالود تنها 38/1 درصد می باشد به بیان دیگر جمعیت این شهر جدید در پایان سال 1387 برابر 702 نفر بوده است.

 

 

 

شکل2: نمودار میزان تحقق پذیری جمعیت شهر جدیدبینالود در سال‌های مختلف

 

 

براساس پیش بینی­های جمعیتی برای شهر جدید بینالود در دوره 92-1387 به طور متوسط سالانه 5551 نفر باید به جمعیت این شهر جدید اضافه گردد. این در حالی است که جمعیت شهر جدید بینالود در پایان سال 1388 ه.ش با احتساب جمعیت روستای اوارشک و فخرداوود که جزء محدوده شهر شده­اند و هم اکنون به عنوان محله اوارشک و فخرداوود این شهر جدید شناخته می شوند، برابر 3818 نفر است که میزان تحقق پذیری 78/6 درصد را نسبت به جمعیت پیش بینی شده در سال 1388 (56254 نفر) را نشان می دهد.

 

3-2- تحلیل کاربری اراضی شهر جدید بینالود

انجام هرگونه سرمایه گذاری در خصوص ایجاد کاربری‌های مختلف و همچنین تحقق انواع خدمات شهری در مقیاس‌های مختلف، قبل از هر چیز مستلزم حمایت‌های جمعیتی و تشکیل آستانه‌های مناسب برای بقای آنهاست (داداشی، 1384: 12). در جدول زیر کاربری اراضی پیشنهادی شهر جدید بینالود براساس مطالعات طرح جامع ذکر گردیده است.

 

 

جدول 2: کاربری اراضی پیشنهادی برای شهر جدید بینالود

نوع کاربری

وضع پیشنهادی طرح جامع برای سال  1387 (جمعیت 50703)

وضع پیشنهادی طرح جامع برای سال  1397

(جمعیت 113425)

مساحت (هکتار)

درصد

سرانه (مترمربع)

مساحت (هکتار)

درصد

سرانه (مترمربع)

مسکونی

64/242

19/42

86/47

09/520

70/40

85/45

آموزشی

23/16

82/2

20/3

41/37

63/2

30/3

آموزش عالی

82/5

20/0

15/1

47/13

05/1

19/1

اداری

28/5

92/0

04/1

23/10

80/0

90/0

تجاری

92/12

25/2

55/2

39/24

91/1

15/2

بهداشتی ـ درمانی

46/1

25/0

29/0

39/10

81/0

83/0

خدمات اجتماعی

41/4

77/0

87/0

82/7

61/0

69/0

فرهنگی ـ مذهبی

23/3

56/0

64/0

44/6

50/0

57/0

جهانگردی

96/1

02/0

39/0

45/3

27/0

30/0

نظامی ـ انتظامی

70/3

64/0

73/0

66/8

68/0

76/0

پارک و سبز شهری

44/37

51/6

38/7

69/74

85/5

59/6

تاسیسات وتجهیزات

64/6

15/1

31/1

01/13

55/0

15/1

تفریحی

80/1

31/0

36/0

40/2

19/0

21/0

ورزشی

89/27

85/4

50/5

32/37

92/2

29/3

حریم سبز

68/14

55/2

90/2

07/148

59/11

05/13

ذخیره

13

26/2

57/2

80/19

02/2

91/2

معابر و راه‌ها

169

38/29

33/33

64/325

48/25

71/28

ترمینال و انبار

7

21/1

38/1

52/14

14/1

28/1

جمع

11/575

100

43/113

79/1277

100

37/111

ناحیه صنعتی

78/364

-

95/71

58/414

-

55/36

جمع کل

89/939

-

38/185

37/1692

-

92/147

منبع: (مهندسین مشاور امکو ایران، 1380: 380-379)

 

 

شکل 3: نقشه کاربری اراضی پیشنهادی شهر جدید بینالود

منبع: سازمان مسکن و شهرسازی مشهد، 1389.   ترسیم: نگارندگان

 

 

حال پس از مشخص شدن پیش بینی­های کاربری اراضی شهر جدید بینالود طی دوره­های پیش بینی شده در طرح جامع، در ادامه به ارزیابی میزان تحقق پذیری کاربری اراضی در سال 1387 می پردازیم.

 

 

جدول 3: میزان تحقق پذیری کاربری اراضی شهر جدید بینالود

نوع کاربری

وضع پیشنهادی طرح جامع برای سال  1387 (جمعیت 50703 نفر)

وضع موجود طرح در سال 1387 (جمعیت 3454 نفر)

میزان تحقق پذیری

مازاد یا کمبود کاربری‌ها (هکتار)

مساحت (هکتار)

درصد

سرانه (مترمربع)

مساحت (هکتار)

درصد

سرانه (مترمربع)

مسکونی

64/242

19/42

86/47

28

99/12

06/81

54/11

64/214-

آموزشی

23/16

82/2

20/3

1

47/0

89/2

16/6

23/15-

آموزش عالی

82/5

20/0

15/1

0

0

0

0

82/5-

اداری

28/5

92/0

04/1

0

0

0

0

28/5-

تجاری

92/12

25/2

55/2

35/0

16/0

01/1

70/2

57/12-

بهداشتی ـ درمانی

46/1

25/0

29/0

0

0

0

0

46/1-

خدمات اجتماعی

41/4

77/0

87/0

30/0

14/0

86/0

80/6

11/4-

فرهنگی ـ مذهبی

23/3

56/0

64/0

50/1

70/0

34/4

43/46

73/1-

جهانگردی

96/1

02/0

39/0

0

0

0

0

96/1-

نظامی ـ انتظامی

70/3

64/0

73/0

13/0

07/0

37/0

51/3

57/3-

پارک و سبز شهری

44/37

51/6

38/7

27

52/12

17/78

11/72

44/10-

تاسیسات وتجهیزات

64/6

15/1

31/1

15/2

99/0

22/6

37/32

49/4-

تفریحی

80/1

31/0

36/0

0

0

0

0

80/1-

ورزشی

89/27

85/4

50/5

50/1

69/0

34/4

37/5

39/26-

حریم سبز

68/14

55/2

90/2

65

15/30

18/188

77/442

32/50+

ذخیره

13

26/2

57/2

0

0

0

0

13-

معابر و راه‌ها

169

38/29

33/33

85

43/39

09/246

29/50

84-

ترمینال و انبار

7

21/1

38/1

60/3

67/1

42/10

42/51

40/3-

جمع

11/575

100

43/113

53/215

100

624

47/37

58/359-

ناحیه صنعتی

78/364

-

95/71

06/880

-

94/2547

25/241

28/515+

جمع کل

89/939

-

38/185

59/1095

-

94/3171

56/116

7/155+

منبع: (مهندسین مشاور امکو ایران، 1380: 379)، ( شرکت عمران شهر جدید بینالود، 1389) و محاسبات نگارندگان.

 

 

در جدول 3، پس از محاسبة میزان تحقق پذیری کاربری اراضی، برای به دست آوردن سرانه و درصد واقعی کاربری­ها در وضع موجود، میزان محقق شده کاربری­ها را نسبت به جمعیت موجود (3454 نفر) محاسبه و در جدول ذکر گردید. به عنوان مثال درباره تحقق پذیری کاربری مسکونی، مساحت پیش بینی شده و محقق شده را با استفاده از جدول تناسب با یکدیگر مقایسه کرده ایم که مشخص گردید 53/11 درصد محقق شده است. در بخش سرانه مسکونی در وضع موجود هم مساحت محقق شده بخش مسکونی را بر جمعیت موجود سال 1387 تقسیم شده است که سرانه 06/81 متر مربع برای هر نفر به دست آمده است.  بررسی­های صورت گرفته براساس جدول 3 در مجموعِ کاربری­های پیشنهادی، 47/37 درصد محقق شده است، ولی با احتساب ناحیة صنعتی، میزان تحقق پذیری کاربری­ها به 56/116 درصد می‌رسد. همان طور که در جدول شمارة 2 ذکر شده است مساحت پیش بینی شده برای ناحیه صنعتی در سال 1397 ( سال هدف براساس مطالعات طرح جامع) برابر 58/414 هکتار است، ولی در پایان سال 1387، مساحت ناحیة صنعتی شهر جدید بینالود بیش از 880 هکتار است که دلیل اصلی آن مکان یابی و احداث شرکت ایران خودروی خراسان در ناحیة صنعتی شهر جدید بینالود است که مساحت این شرکت بیش از 700 هکتار است. لازم به ذکر است پس از انجام مطالعات طرح جامع شهر جدید بینالود مکان یابی شرکت ایران خودروی خراسان در مکان فعلی صورت گرفته است و به همین دلیل پیش بینی‌های صنعتی بیش از 241 درصد محقق شده است.

بیشترین میزان تحقق پذیری کاربری­ها، مربوط به کاربری حریم سبز با رقم 77/442 درصد می باشد که این میزان تحقق پذیری حریم سبز به دلیل موقعیت ویژه ارتباطی شهر جدید بینالود است، چرا که اتوبان مشهد ـ تهران از مرکز شهر می‌گذرد و این شهر جدید را به دو قسمت شمالی و جنوبی تقسیم می کند و همچنین وجود جاده قدیم مشهد ـ تهران در جنوب شهر جدید بینالود، ایجاد این میزان کاربری حریم سبز را در وضع فعلی و آینده توجیح می کند.

در مورد سایر کاربری­ها هم می توان بیان کرد که 6 نوع کاربری شامل کاربری آموزش عالی، اداری، بهداشتی ـ درمانی، جهانگردی، تفریحی و ذخیره هیچ گونه تحقق پذیری نداشته اند؛ 5 نوع دیگر کاربری­ها شامل کاربری آموزشی، تجاری، خدمات اجتماعی، نظامی ـ انتظامی و ورزشی کمتر از 10 درصد محقق شده است؛ 3 نوع دیگر کاربری­ها شامل مسکونی، فرهنگی ـ مذهبی و تاسیسات و تجهیزات شهری بین 10 تا 50 درصد محقق گردیده­اند و 3 نوع دیگر کاربری­ها شامل پارک و فضای سبز شهری، معابر و راه­ها و ترمینال و انبار بین 50 تا 75 درصد در سال 1387 محقق گردیده­اند.

 

 

جدول 4: عملکرد تحقق پذیری کاربری­های شهر جدید بینالود در سال 1387

میزان تحقق پذیری کاربری­ها (درصد)

0

0-10

50-10

75-50

بیش از 100

تعداد کاربری­ها

6

5

3

3

2

 

 

پس از بررسی وضع موجود کاربری­ها مشخص گردید که وضعیت کاربری اراضی در شهر جدید بینالود دارای کم و کاستی­های بسیار زیادی در اکثر کاربری­ها می باشد و عدم تعادل و توازن در کاربری­ها باعث عدم پاسخگویی به بسیاری از نیاز­های شهروندان گردیده است. از مهمترین علل عدم تحقق مطلوب کاربری اراضی شهر جدید بینالود می توان به مشکلات اجرایی،  مالی، عدم همکاری سازمان­ها و ارگان­های مرتبط با کاربری­ و خدمات در انجام وظایف خود و از همه مهمتر عدم تحقق جمعیت پیش بینی شده، اشاره کرد.

حال با توجه به محقق نشدن جمعیت پیش بینی شده و تغییر در میزان جمعیت نهایی پیش بینی شده، تغییر در کاربری­ها پس از تهیة طرح جامع و عدم واقع نگری در این بخش، لزوم بازنگری در مطالعات کاربری اراضی شهر جدید بینالود یک امر اجتناب ناپذیر است. حال با توجه به ضرورت این امر  با در نظر گرفتن جمعیت نهایی این شهر جدید (135566)  و ماهیت صنعتی ـ مسکونی و شرایط دیگر این شهر جدید، مطالعات کاربری اراضی مورد بازنگری قرار می گیرد. این بازنگری براساس میانگین کاربری­های شهری در شهرهای با جمعیت 100000 تا 200000 نفر در کشورمان است؛ چرا که قبل از رسیدن به سرانة استاندارد باید به حد متوسط کاربری دست یافت و در مرحلة بعد باید به سرانة استاندارد برسیم.

 

 

جدول5: کاربری اراضی پیشنهادی برای شهر جدید بینالود

ردیف

نوع کاربری

میانگین کاربری­ها در شهر­های 100000 تا 200000 نفر (متر مربع) *

وسعت (هکتار)

درصد

1

مسکونی

77/51

82/701

10/40

2

تجاری

84/2

5/38

19/2

3

آموزشی

70/3

15/50

86/2

4

بهداشتی ـ درمانی

27/1

21/17

98/0

5

اداری ـ انتظامی

66/6

28/90

16/5

6

فرهنگی ـ مذهبی

65/1

36/22

27/1

7

فضای سبز و ورزشی

77/7

33/105

02/6

8

تفریحی و  جهانگردی

51/0

91/6

39/0

9

تاسیسات و تجهیزات

41/7

45/100

74/5

10

حمل و نقل و انبار

77/31

69/430

61/24

11

خدمات اجتماعی

69/0

35/9

53/0

12

حریم سبز

05/13

91/176

11/10

13

جمع

09/129

02/1750

100

14

ناحیه صنعتی

15/81

11/1100

-

15

جمع کل

24/210

13/2850

-

*منبع: (زیاری، 1389: 154) و محاسبات نگارندگان.

 

 

در مورد کاربری اراضی پیشنهادی باید ذکر کرد که کاربری ردیف 1 تا 10 براساس میانگین کاربری­ها برای شهر­های 100000 تا 200000 نفر در کشورمان می باشد و کاربری خدمات اجتماعی و حریم سبز با توجه به عدم اشاره این کاربری­ها در میانگین کاربری­ها، سرانه ذکر شده در طرح جامع را با توجه به جمعیت نهایی 135566 نفری بینالود لحاظ شده است. کاربری صنعتی هم با توجه به مجموع مساحت ناحیه صنعتی پیش بینی شده در طرح جامع و مساحت شرکت ایران خودروی خراسان لحاظ شده است. امید است حال با بررسی وضعیت کاربری­های مختلف در شهر جدید بینالود و مشخص شدن نقاط ضعف و قوت آن، مسئولان مربوطه نسبت به ساماندهی وضع موجود اقدام نمایند.

 

 

4- بررسی اهداف، فرضیات و نتیجه گیری

4-1- بررسی اهداف

1-4-1- شناخت و مطالعه وضع موجود کاربری­ها در شهر جدید بینالود.

1-4-2- ارزیابی میزان تحقق پذیری کاربری­های شهری براساس پیش بینی­های انجام شده در طرح جامع شهر جدید بینالود.

1-4-3- ارائه پیشنهاد به منظور برآورد نیاز­های آتی برای کاربری­های مختلف شهری در این شهر جدید.

در بررسی اهداف پژوهش مشخص گردید که این پژوهش در رسیدن به تمامی اهداف مدنظر خود موفق بوده است. در اهداف شناخت وضع موجود کاربری­ها و میزان تحقق پذیری آنها (اهداف 1و2) کاملا در متن به آنها اشاره شده است و در مورد هدف سوم که ارائه پیشنهاد به منظور برآورد نیاز­های آتی برای کاربری­های مختلف شهری است، از میانگین کاربری­ها برای شهر­های 100000 تا 200000 نفر در کشورمان استفاده گردیده است.

 

4-2- بررسی فرضیات

فرضیه اول: به نظر می‌رسد کاربری­های پیش بینی شده برای شهر جدید بینالود به طور مطلوب محقق نشده باشد: پس از بررسی­های صورت گرفته، مشخص شد که کاربری­ اراضی در شهر جدید بینالود دارای وضعیت نامناسبی است و از مجموع 17 کاربری پیش بینی شده در طرح جامع، 11 نوع کاربری­ها یا محقق نشده است و یا کمتر از 10 درصد محقق شده است و 2 نوع کاربری بیش از 100 درصد محقق شده است.در مجموع می‌توان بیان کرد که وضعیت تحقق پذیری کاربری­ها دارای وضع نامطلوبی هستند. لذا می‌توان بیان کرد که این فرضیه تأیید می‌شود.

فرضیه دوم: به نظر می‌رسد کاربری مسکونی، دارای وضعیت بهتری نسبت به سایر کاربری­های پیش بینی شده داشته باشد: همان طور که در صفحات قبل ذکر شد میزان تحقق پذیری کاربری مسکونی برابر 54/11 درصد است که بیانگر عدم تحقق مطلوب ین کاربری است. این در حالی است که بیشترین میزان تحقق پذیری کاربری­ها، مربوط به کاربری حریم سبز با رقم 77/442 درصد است. لذا فرضیه دوم رد می‌شود.

 

4-3- نتیجه گیری

تحلیل کاربری اراضی شهر جدید بینالود منعکس کنندة این امر است که کاربری اراضی در این شهر جدید دارای وضعیت نامناسبی می‌باشد و تحقق نامتعادل انواع کاربری­ها به این امر دامن زده است. به طوری که در مجموع کاربری­های پیشنهادی 47/37 درصد محقق شده است ولی با احتساب ناحیة صنعتی، در مجموع میزان تحقق پذیری کاربری­ها به 56/116 درصد می‌رسد که بیانگر عدم تعادل در کاربری اراضی شهر جدید بینالود در وضع موجود است و باعث گردیده است که این شهر جدید در بسیاری از کاربری­ها، جوابگوی نیاز ساکنین خود نباشد. از علل عدم تحقق مطلوب کاربری­ها می‌توان به مشکلات اجرایی، مالی، عدم همکاری سازمان­ها و ادارات مرتبط و همچنین عدم تحقق جمعیت پیش بینی شده اشاره کرد. در بین کاربری­ها، بهترین وضعیت تحقق پذیری مربوط به کاربری حریم سبز با 77/442 درصد است و در مقابل 6 نوع کاربری­ها هیچ گونه تحقق پذیری نداشته­اند.

 

5- پیشنهادات

در ادامه در جهت بهتر شدن هر چه سریع­تر وضعیت شهر جدید بینالود با تاکید بر کاربری اراضی، پیشنهاداتی با اولویت بندی زمانی ارائه می گردد:

 

5-1- پیشنهادات کوتاه مدت

5-1-1- اولین و مهم ترین پیشنهاد در جهت بهبود وضعیت شهر جدید بینالود، افزایش کمی و کیفی انواع کاربری خدماتی در این شهر جدید است. با توجه به اینکه خدمات موجود در شهر جدید بینالود جواب­گوی نیاز­های ساکنین نیست، نیاز به شکل گیری و احداث خدمات مختلف بیش از پیش احساس می گردد.

5-1-2- استفاده از سیاست­های تشویقی جهت سکونت شاغلان بخش صنعت به ویژه شاغلان شرکت ایران خودروی خراسان و کارکنان خود شرکت عمران شهر جدید بینالود از قیبل واگذاری زمین و مسکن به صورت اقساطی. هم اکنون اکثریت شاغلان شرکت ایران خودروی خراسان به صورت آونگی بین مشهد و شهر جدید بینالود در حال مهاجرت هستند که با اسکان این افراد و خانواده­های آنها، خون تازه­ای در رگ­های این شهر جدید جریان خواهد یافت واین عامل خود باعث جذب خدمات مختلف و گسترش کاربری‌های خواهد شد.

5-1-3- تکمیل و احداث هر چه سریع­تر سالن ورزشی در دست ساخت در شهر جدید بینالود.چ

5-1-4- اولویت دادن و توجه بیشتر به کاربری‌هایی که هیچ گونه تحقق پذیری نداشته­اند و پس از آن کاربری­هایی که کمتر محقق شده­اند.

 

5-2- پیشنهادات میان مدت

5-2-1- تجدید نظر در طرح جامع شهر جدید بینالود و کاربری اراضی پیشنهادی آن.

5-2-2- توجه ویژه به کاربری­های خدماتی و مسکونی و سرعت بخشیدن به ساخت و سازهای مسکونی.

 

1- اخگر، محمد فاضل (1387): برنامه ریزی کاربری اراضی شهر مریوان با استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS)، پایان نامه کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشکده ادبیات و علوم انسانی، دانشگاه اصفهان.

2- افتخاری، جواد (1380): برنامه ریزی و ساماندهی کاربری اراضی محله قلهک، پایان نامه کارشناسی ارشد شهرسازی (برنامه ریزی شهری و منطقه­ای)، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران.

3- بحرینی، سید حسین (1378): تجدد، فراتجدد و پس از آن در شهرسازی، انتشارات دانشگاه تهران، تهران.

4- براتی، ابراهیم (1381): تحلیلی بر برنامه ریزی کاربری اراضی شهر درچه، پایان نامه کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشکده ادبیات و علوم انسانی، دانشگاه اصفهان.

5- پورمحمدی، محمدرضا (1387): برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، چاپ چهارم، انتشارات سمت، تهران.

6- خاکپور، براتعلی و ولایتی، سعدالله و کیانژاد، سید قاسم (1386): الگوی تغییر کاربری اراضی شهر بابل در طی سال­های 78-1362، مجله جغرافیا و توسعة ناحیه­ای، شماره نهم، مشهد.

7- خانه بهداشت روستای اوارشک و فخرداوود، (1389)، شهر جدید بینالود.

8- داداشی، محمدرضا، (1384)، بررسی عوامل تحقق پذیری و شکل گیری خدمات در شهرهای جدید، مجموعه خلاصه مقالات همایش بین المللی شهرهای جدید، انتشارات شرکت عمران شهر‌های جدید، تهران.

9- رازانی، اسد (1381): برنامه ریزی کاربری اراضی شهری با استفاده از سیستم پشتیبانی برنامه ریزی What if نمونه موردی: شهر دورود، پایان نامه کارشناسی ارشد شهرسازی، دانشکده هنر، دانشگاه تربیت مدرس تهران.

10- زیاری، کرامت الله (1381): برنامه ریزی کاربری اراضی شهری (مورد: میناب)، مجله تحقیقات جغرافیایی، شماره پیاپی 66-65، مشهد.

11- زیاری، کرامت الله (1378): اصول و روش­های برنامه ریزی منطقه­ای، انتشارات دانشگاه یزد.

12- زیاری، کرامت الله (1385)، برنامه ریزی شهرهای جدید، انتشارات سمت، چاپ هفتم، تهران.

13- زیاری، کرامت الله (1389): برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، چاپ هشتم، انتشارات دانشگاه تهران، تهران

14- سازمان مسکن و شهرسازی مشهد، 1389، مشهد.

15- شالین، کلود (1372): دینامیک شهری، ترجمه اصغر نظریان، انتشارات آستان قدس رضوی، مشهد.

16- شرکت عمران شهر جدید بینالود (1389)، شهر جدید بینالود.

17- صادقی، شعبان (1380): مکانیابی کاربری اراضی شهری با تأکید بر برنامه ریزی حمل و نقل درون شهری، پایان نامه کارشناسی ارشد شهرسازی (برنامه ریزی شهری و منطقه­ای)، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران.

18- ضرابی، اصغر و تقوایی، مسعود و مختاری ملک آبادی، رضا (1389): برنامه ریزی کاربری اراضی فرهنگی ـ تفریحی مناطق شهری اصفهان و نقش ICT در تعادل بخشی منطقه­ای، مجله جغرافیا و توسعه، شماره 18، زاهدان.

19- ضرابی، اصغر و غلامی بیمرغ، یونس و موسوی، سید علی (1388): بررسی کاربری اراضی شهر نورآباد ممسنی با استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS)، مجله مطالعات و پژوهش­های شهری و منطقه­ای، سال اول، شماره اول، اصفهان.

20- ضرابی، اصغر و قنبری، محمد (1389)، شهر سالم، مجموعه مقالات دومین همایش ملی شهر سالم، کد 75، سبزوار

21- فرید، یدالله (1375): جغرافیا و شهرشناسی، چاپ دوم، انتشارات دانشگاه تبریز، تبریز.

22- محمدی، فریبا (1386): برنامه ریزی کاربری اراضی شهری (مطالعه موردی اسلامشهر)، پایان نامه کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشکده ادبیات و علوم انسانی، دانشگاه اصفهان.

23- مهندسین مشاور آسمان نقشینه،(1386)، خلاصه گزارش طرح تفصیلی شهر جدید بینالود، شهر جدید بینالود.

24- مهندسین مشاور امکو ایران، (1380)، طرح توسعه و عمران شهر جدید بینالود، جلد دوم.

25- مهندسین مشاور امکو ایران، (1383)، طرح توسعه و عمران شهر جدید بینالود، جلد اوّل.

26- مهندسین مشاور مهرازان (1383)، طراحی باغ ایرانی در شهر جدید بینالود (گزارش 1: بررسی‌های پایه در مقیاس شهر و مطالعات زمین طرح)، شهر جدید بینالود.

27- نگهبان مروی، محمد (1381)، شهرهای جدید و نقش آنها در تمرکز زدایی از مادر شهرها مورد: شهر جدید گلبهار، پایان نامه کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشگاه سیستان و بلوچستان.

28- وارثی، حمیدرضا (1382): جایگاه شهر­های جدید ایران در نظام شهرسازی، نشریه سپهر، دوره دوازدهم، شماره 47، تهران.

29- یوسفی، لقمان (1380): ارزیابی کاربری اراضی شهری مطابق شاخص­های چندگانه (مورد: پیرانشهر)، پایان نامه کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشکده علوم انسانی و اجتماعی، دانشگاه تبریز.

30- B Leonard, Jhon. (1993), New Town and in The Developing World: A Viable policy? Esfahan, International Conference of Urban Development and New Town, Vol2.

31- Eddie c.m Hui , Manfred c.m Lam: (2005), A study of commuting patterns of New Town resident in Hong Kong, Habitat International, vol.29.

32- www.ntoir.gov.ir (شرکت عمران شهرهای جدید ایران)

33- www.sci.org.ir

34- Ziari, keramatollah. (2006), The Planning and Function of New Town in Iran, Cities, vol.23, No6.